近期，恒大期房有可能会未按照约定期限交付房屋，尤其是疫情爆发以来，许多房地产商都出现了延期交房的问题。于是购房者会有很多疑问，购房者是否可以行使解除权解除与开发商签订的《商品房预售合同》？在按揭贷款买房情况下，与银行签署的借款合同、抵押合同如何处理？还需要还贷款吗？

对于上述问题，2021年1月1日开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》给出了答案。

一、开发商延期交房情形下，购房者可行使解除权。

若房地产开发商未按照合同约定交付房屋，则购房者可行使催告权，开发商在合理期限内仍未履行的，购房者可要求开发商解除商品房买卖合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：根据《民法典》第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

二、商品房买卖合同解除后，购房者如何主张损失。

购房者与开发商的商品房买卖合同解除后，开发商应向购房者返还首付款及利息。同时，购房者可按照合同约定向开发商主张违约金，没有约定违约金的，可按照同地段同类房屋租金标准确定损失。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十三条  商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

三、商品房买卖合同解除后，担保贷款合同如何处理。

因房地产开发商未按照约定期限交付房屋，致使商品房买卖合同解除，则商品房担保贷款合同因合同目的无法实现也应当被解除。

通常情形下，担保贷款合同会有如下约定：“商品房买卖合同的解除不影响担保贷款合同的履行”。但在判例中，通常认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人的情况下，格式条款意味着要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该条款对购房者不具有拘束力。

在商品房担保贷款合同中，房地产开发商是实际用款人，购房者并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果合同正常履行，购房者取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但如果开发商不能交付房屋而致使合同解除，则会导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：房地产开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

综合以上分析，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及相关判例给了购房者维权的新思路，所以，一定要学会拿起法律的武器维护自己的合法权益！