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房屋买卖中“阴阳合同”的效力

作者:张江涛 时间:2020/10/28 17:18:53 浏览:2191次

 

在房屋买卖过程中,为了规避国家房屋交易的税费,部分个人往往签订两份房屋买卖合同。也就是我们所谓的“阴阳合同”。“阴阳合同”,也称“黑白合同”,是指为达到规避税费的目的,在房屋买卖过程房屋出卖人和买受人签订两份合同一份是双方真实意思表示并按照约定实际履行的合同,“阴合同”;而另一份是为了过户登记而国家相关登记部门提供的非双方真实意思表示的合同,“阳合同”。

今天,我们就结合真实的案例对“阴阳合同”的效力作简要分析,以供大家学习参考。

案情简介

2017628日,某(出卖人)与某(买受人)签订《房屋买卖合同》约定:张某将其名下的一套100平方米房屋转让给李某。双方约定该房屋成交价格为50万元;该房屋属于精装修,包括家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为100万元,上述100万元李某一并另行支付给张某;房屋买卖所涉及的所有税费由李某负担。同日,双方签订《补充协议》约定:该房屋按套计价,成交总价包括房屋成交价格及家具、家电、装饰装修及配套设施等作价总计为150万元,此价格为张某净得价,不含税。后双方税费负担问题产生争议诉至人民法院

法院裁决

人民法院经审理认为:本案中,双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》双方真实意思表示,且未违反法律行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应依约履行各自义务。案涉《房屋买卖合同》虽约定房屋成交价格为50万元,其余设施等作价100万元,但亦约定净得价150万元,不含税。此类约定系当前二手房交易市场合同常见情形即双方为实现避税目的而故意为之。因违反国家税收政策避税目的无法实现,故案涉房屋交易税费应当依据房屋实际成交价格150万元为准作为合同约定的税负担方,应对己方的税费成本予以核实,而张某作为法定缴税义务人,在某未按合同约定配合缴纳税时,有权要求某按合同约定支付垫付款项。

律师说法

本案中,房屋买卖双方为了达到避税的目的,而签订两份房屋买卖合同。正如本案中人民法院的裁判理由,对于两份合同,不能轻易地以恶意串通损害国家利益为由而认定合同无效。因合同价格偏离正常交易价格属于利用税收政策进行避税,其效力应仅限在行政管理领域,规制约束效果不可延伸到民商事交易领域。故人民法院最终判决某于判决生效之日起日内支付房屋过户税费给张某

对于房屋买卖中的“阴阳合同”,全国各地法院裁判标准也不统一。建议最高人民法院尽快统一审判思路,尽早出台相关司法解释,对阴阳合同性质的认定和权利义务分配厘定标准,最终实现同案同判。

以上仅代表个人观点,如有不妥之处,还请不吝赐教。

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