对于“以房抵债协议”（以房屋抵债形式签订的抵债协议、房屋买卖协议等统称为“以房抵债协议”）的法律效力问题，在司法审判实务中基本形成了统一的裁判思路，即在借款期限内达成的“以房抵债协议”，借款到期无法偿还本息，房产归债权人的约定基本上属于无效约定；在借款期限届满后，债务人无法偿还本息，与债权人重新签订的“以房抵债协议”，在不存在恶意逃避债务，不存在虚假诉讼等情况下，该“以房抵债协议”合法有效，具有法律约束力。

因此，我们在预判“以房抵债”能否排除法院强制执行，首先要判断“以房抵债协议”是否合法有效，然后再判断“以房抵债”行为是否已经符合执行异议排除执行的法定条件。

一、抵债房屋被法院强制执行，案外人该如何救济？

债权人和债务人签订“以房抵债协议”后，因各种因素未办理房屋过户登记手续，此时，若抵债房屋因抵债的债务人自身的其他债务被法院强制执行，此时抵债房屋的受让人作为案外人该如何救济，以保障自己的合法权益呢？

案外人应当按照我国《民事诉讼法》第227条规定向法院提出执行异议申请。若法院裁定驳回案外人的执行异议申请，案外人对该裁定不服，并且案涉房屋与原判决裁定无关的，自案外人收到该裁定之日起15日内向执行法院提起案外人执行异议之诉。

案外人提起执行异议之诉，应列申请执行人为被告，被执行人反对案外人主张的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。

二、“以房抵债”排除法院强制执行的法定条件

在“以房抵债协议”合法有效的前提下，案外人应当就其对执行案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。而案外人提出执行异议之诉最主要的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称“执行异议和复议规定”）第二十八条，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 

但是目前在司法实务中，对“以房抵债”能否排除法院强制执行仍存有争议，在最高法院相关判例上也有不同的裁判思路。不支持排除强制执行的判例[（2019）最高法民申3249号]认为，在作为抵债物的案涉房屋未办理权属转移登记的情况下，抵债行为并未完成，案外人的债权仍为普通债权，不享有物权期待权，其并不享有就案涉房屋排除强制执行并优先受偿的民事权益；支持排除强制执行的判例[（2019）最高法民申1560号]基本上依据的是《执行异议和复议规定》第28条规定的条件作为裁判的标准。

在“以房抵债”适用《执行异议和复议规定》第28条规定可以排除执行的情况下，我们对于上述可以排除强制执行的四个条件进行一一分析总结：

1．对第一个条件[在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同]比较好理解，即在法院查封案涉房屋之前已经签订了“以房抵债协议”。当然，该协议签订的时间还必须满足在借款期限届满后签订的。

2．对于第二个条件[在人民法院查封之前已合法占有该不动产]各地法院掌握的裁判尺度可能不太一样。法院设立此条件的目的就是防止债权人与债务人临时签订“以房抵债协议”恶意逃避债务，协议的签订时间有时候确实无法具体准确判断，但对于占有房屋的时间是不容易通过伪造证据来实现的。比如用电、用气量，物业费缴纳凭证、暖气费缴纳凭证等等。所以，在法院查封之前合法占有房屋是必不可少条件。因此，在签订“以房抵债协议”后一定要及时的督促办理房屋交付，并签署房屋交付凭证。另外，需要注意的是，这里的“合法占有房屋”不仅仅是直接占有，还包括间接占有。比如房屋交付后，将房屋出租，这属于典型的间接占有。最高人民法院（2018）最高法民申387号判例认为，这里的“占有”应理解为对不动产的支配和管理。一般认为，合法拿到不动产的钥匙，即应视为对房屋已经有事实上的支配权和管理权。

3．对于第三个条件[已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行]，虽然“以房抵债”不涉及具体的房款支付，但《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》[最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社出版，2019年版]第643页第二段认为，对于采用抵债方式的，可以视为支付价。另最高人民法院（2019）最高法民申1560号判例也认为以抵债方式进行的房屋交易可以认定买受人已经向出卖人支付了全部购房款。但法院会重点审查债权的真实性，比如民间借贷纠纷案件中的借款合同，转款凭证。若仅有借款合同，没有转款凭证或者充分的现金交付凭证，则法院裁判时会非常谨慎。

另外，需要特别注意的是，河北省高级人民法院（2019）冀民申10166号判例认定“以房抵债协议”约定以代偿按揭贷款方式转让涉案房屋，不能认定案外人已经付清全部房款不能排除法院强制执行。

4．对于第四个条件[非因买受人自身原因未办理过户登记]，案外人需要及时举证证明其没有怠于行使自己的权利或者对未办理过户不存在过错。因此，签订“以房抵债协议”后一定要及时的督促债务人办理过户后续，并留存好相关的书面凭证，包括书面督促函、短信及微信沟通记录、电话录音等证据。法律不会保护“躺在权利上睡觉的人”。另外，需要特别注意的是受让人在签订“以房抵债协议”前应及时查询该房屋是否能够办理过户，比如房屋有抵押不能办理过户的情形等，否则一旦被法院认定案外人明知不能办理过户手续仍签订“以房抵债协议”存在过错，则就可能无法排除法院强制执行。比如河北省高级人民法院（2019）冀民申10166号判例认定，案外人明知涉案房屋已向银行进行了抵押，在未剔除他项权利的情况下仍签订房屋买卖合同，未尽到交易的注意义务，存在主观过错。

总归，最高院设置上述四个条件的目的就是判断案外人是否对案涉房屋享有合法的物权期待权。我国现行法律法规虽然没有规定物权期待权，但在一些司法解释或法院判例中一直存在和适用。物权期待权虽然仍属于债权请求权的范畴，但通过合法占有、支付价款等已经无限接近物权，司法实践中的主流观点认可其优先于其他一般金钱债权，因此，才会有案外人通过执行异议之诉按照上述规定排除法院强制执行的可能。但需要注意的是，并非所有的“以物抵债”都适用《执行异议和复议规定》第28条规定，最高人民法院（2019）最高法民再175号案例认定，“以车位抵债”的案涉车位不能认定为属于上述司法解释规定的不动产，不符合《执行异议复议规定》第二十八条有关物权期待权买受人排除执行的适用条件。

“以房抵债”不同于正常的房屋买卖，其“套路”比较复杂，无论是从前期的“以房抵债协议”的安排，还是后续的履行，均能影响债权人利益的实现。因此笔者建议“以房抵债”能否排除法院强制执行在司法实务中仍存争议的情况下，债权人在签订“以房抵债协议”前一定要对抵债房屋以及债务人的债务情况进行全面了解，对于抵债房屋存在银行贷款、抵押、未办理产权证书等权属瑕疵的情况以及债务人债务众多的情况下，签订“以房抵债协议”一定要非常谨慎，同时应在协议中明确约定若抵债房屋被法院强制执行的债权人的其他债权实现路径；另外，签订以房抵债协议后，及时办理房屋过户登记手续仍是最佳有效路径。