2018年6月21日，原告刘某及丈夫贺某与王家庄村农民王某签订了房屋买卖合同。王某自愿将其位于该村的2间房出售给非本村户口的刘某夫妻。贺某交付了20万元购房款，王某也将房屋所有权证和土地使用权证交给刘某夫妻，但双方一直未到相关部门履行过户手续。此后，刘某一家人一直居住在该屋。2019年6月5日，该房屋所在的土地被政府征收，刘某一家的宅基地面临拆迁，巨大的利益导致王某的家人与刘某发生了矛盾，刘某无法获得拆迁补偿款。随后，刘某起诉要求确认合同有效。

原告刘某认为，双方签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，并且原告已在该房居住近20余年。现因该房屋涉及拆迁补偿，被告得知后，无理要求对该房屋主张补偿利益，违反了诚实信用原则，损害了社会公序良俗，请求依法确认房屋买卖合同有效。

被告王某认为，根据法律规定，农村房屋不能向非农村集体经济组织居民出售，当时将房屋卖给原告，并没有涉及房屋所及的宅基地使用权，本案的买卖合同因违反法律应为无效。

解析

对农村房屋买卖合同的效力认定问题，在审判实践中常见争议。主要表现在非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋问题，本案就是这类典型问题。我国《土地管理法》规定，宅基地属于农村集体经济组织所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅基地使用权的转移是否经过合法批准。因此，本案中刘某夫妇作为购买人不符合申请农村宅基地的条件，故应认定房屋买卖合同无效。

 附：

《物权法》第152条至153条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

《土地管理法》第62条第3款规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。