在目前的离婚案件中，按揭房屋的分割是一个群众比较关心的问题。我们认为，对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、婚后夫妻共同还贷这类房产，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平，该房产实际是婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体，离婚时处理的主导原则应当是既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。

房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间往往不同步，许多购房人由于其自身以外的原因，迟迟不能取得房屋产权证书。不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全、保护善意第三人的利益，而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷所做的贡献，对其做出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有时基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合法律规定的合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，其属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。

对于婚后参与还贷的一方来说，如果双方结婚时间较长，还贷的数额较大，离婚时获得的补偿数额也相应增大。我国实行的是法定夫妻共同财产制，除了双方约定实行分别财产制外，婚后即便支付首付款的一方用自己的工资收人支付房贷，也属于夫妻双方共同还贷。婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。因此，离婚时按照该条规定处理一方婚前贷款所购房屋，并不会损害广大妇女的合法权益。

因实务中的情况较为复杂，以下分情况予以说明。

一、婚前交纳首付款及部分贷款和利息，婚后交纳全部剩余贷款。

假设甲婚前交纳首付款30万元，后又交纳贷款及利息30万元。甲与乙结婚后双方共同交纳剩余全部贷款及利息共40万元。离婚时该房产的市场价为200万元。

1.假设房产证于婚后取得，该房产视为夫妻共同财产。根据按份共有的原则，甲占有房产份额的80%,乙占有房产份额的20%.离婚时，法官应将房屋判归甲所有，由甲支付给乙房屋补偿款200万元x20%=40万元。

2.假设房产证于婚前取得，该房产视为甲的个人财产。乙婚后投资20万元占房产总投资的20%.离婚时，该房屋属于甲的个人财产，但甲应支付给乙房屋补偿款200万元x20%=40万元。

可见，此种情况下，房屋权属的归属并不影响婚姻相对人应得的财产利益。

二、婚前交纳首付款及部分贷款和利息，婚后交纳部分剩余贷款，尚有部分贷款没有偿还。

假设甲婚前交纳首付款30万元，后又交纳贷款及利息30万元。甲与乙结婚后双方共同交纳剩余部分贷款及利息共20万元，尚有20万元贷款及利息没有偿还。离婚时该房产的市场价为200万元。

1.假设房产证于婚后取得，该房产视为夫妻共同财产。尚未偿还的20万元应由取得房屋产权的甲方负责偿还。因此甲方占有的房产份额为90%,乙占有的房产份额为10%。离婚时，法官应将房屋判归甲所有，由甲支付给乙房屋补偿款200万元x10%=20万元。

2.假设房产证于婚前取得，该房产视为甲的个人财产。尚未偿还的20万元为甲的个人债务，应由甲负责偿还。乙婚后投资10万元，占全部房产投资的10%。离婚时，房屋归甲所有，甲应支付给乙房屋补偿款200万元x10%=20万元。

可见，在这种情况下，房屋权属的归属也不影响婚姻相对人应得的财产利益。