在房地产调控政策收紧的背景下，涉及“借名买房”的房屋合同纠纷层出不穷。“借名买房”多发生在亲属、朋友之间，实际购房人多为规避国家税费、城市限购政策等情况而借用他人之名购买房屋。“借名买房”情况复杂、法律风险极大，司法实务中可能难以辨别和裁判，需要谨慎对待和处理。

案 情 简 介

2016年10月，家住石家庄的李某夫妻打算为儿子李东购买一套商品房，但因当时其子李东未满18周岁，暂不具备该市的商品房购买资格。于是，两人准备借用好朋友齐某之名买房。后李某夫妻和齐某口头约定：李某夫妇出资购买房屋，由齐某代持，暂登记在齐某名下。待李东成年后，可随时要求齐某将该房屋过户至李东名下。2017年3月，齐某和开发商签署商品房买卖合同，并由李某夫妻向开发商一次性付清购房款及相关税费。2019年5月，李东已具备购房资格，但齐某却拒绝配合办理过户手续。2019年6月，齐某以李某夫妻为被告向区法院提起民事诉讼。要求李某夫妻搬出房屋并将房屋交还齐某。齐某向法院提交了一系列证据证明其作为房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、处分和收益的权利。本诉中，李某夫妻提出反诉。要求齐某将房屋协助过户至李东名下，并驳回齐某的所有诉讼请求。法院经审查后认为，从客观行为来看，由李某支付全部房价款，开发商交付房屋后就一直由李某夫妇对涉案房屋进行占有使用至今，且购房合同、税费凭证和房产证都由李某夫妇持有，齐某多年来均未对此提出异议。从主观动机上看，由于李某家人李东不具备购房资格，具有借用齐某资格购房并要求其在李东18岁后归还的动机。此外，齐某对借款买房的基本事实陈述不清、对同意李某借住房屋等情况不能作出合理解释，有违生活基本常理。故，区法院采信李某夫妻的主张，并据此判决齐某协助办理将房屋过户至李东名下的手续，并驳回齐某的全部诉求。

律师建议

一、根据《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据，当事人如要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载，法律对其证明标准要求极高，尤其需要注意证据的留存。虽然本案中作为实际出资人的李某夫妻最终胜诉，但也是大费周折才收集到各种证据，才最终推翻了不动产登记簿上的记载事项。

二、不论借谁的名义购买房屋，建议您委托专业的律师咨询了解当地限购政策、拟购买房屋的性质，能否上市交易、办理过户登记，借名买房行为是否违反法律、行政法规的强制性规定等内容，避免借名买房的行为被认定为无效。

三、建议双方签订书面的《借名买房协议》，该协议应当明确约定双方的权利义务。同时，应当留存房屋买卖全程的证据原件，包括但不限于首付款支付凭证、完税证明、登记费用缴纳证明等证据。如首付款是以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要备注汇款用途“代本人（借名人）支付购房首付款”等关键信息。

四、在房屋符合交付使用条件时，借名人应当及时占有、使用该房屋。在符合过户登记条件时，借名人应当及时将房屋过户至自己名下，避免日后发生不必要的纠纷。

最后，建议您：借名买房有风险，一定要慎之又慎。

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