众所周知，商品房预售交易过程中，开发商与买受人签订《商品房买卖合同》后，当地房管部门会要求对该商品房进行网签备案，以便在一定程度上对房产交易情况进行监管，规范交易，有效的防止一房二卖等情况。但在现实生活中日渐突出的问题是，房屋办理备案尚未办理物权登记的情况下，被法院查封欲强制执行，此时房屋的权属应当如何认定，开发商代买受人偿还全部银行贷款，承担了保证责任后如何排除买受人的债权人对房屋的强制执行呢？下面，笔者就阐述一下自己的观点。

首先，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”以及第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”的规定，明确了“物权法定”“物权公示”原则和物权法中“不动产确权以登记为准”的原则。也就是说，除了法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法在不动产登记簿上予以准确、完整的登记，未经登记，法律上并不认可发生了不动产物权的变动效果。所以单就备案而言，是当地政府房管部门的行政管理手段，无法达到物权变动的效果。

其次，在商品房预售交易过程中，存在以按揭付款方式购买房屋的买受人。这类买受人在签订《商品房买卖合同》后，会办理银行贷款的相关手续，并与银行、开发商签订《购房借款合同》，通过银行贷款的方式购买房屋，由银行发放贷款，开发商作为贷款保证人，为买受人的借款向银行提供阶段性连带保证责任。一旦买受人持续断供，严重违约，银行要求开发商承担保证，结清贷款，开发商将在没有任何反担保的情况下承担连带还款责任。为了保障自身权益，达到反担保的效果，开发商可以在《商品房买卖合同》中约定补充条款，买受人未按贷款合同约定偿还贷款，导致开发商承担了全部保证责任的，开发商则享有对《商品房买卖合同》的单方解除权。在开发商承担全部保证责任后，起诉解除《商品房买卖合同》，合同解除后，买受人基于该《商品房买卖合同》享有的合同请求权随之消灭，同时，失去了要求办理物权登记的基础。在这种情况下，房屋的所有权人仍旧为开发商，开发商可以对标的房屋享有排除强制执行的权利。

当然，在实践操作中，存在很多复杂的情况，比如，银行放贷后，买受人的全部付款义务已经履行完毕，未办理房屋产权证并非买受人原因的情况下，此时物权尚未登记，开发商是否可依约享有解除权，排除第三人对房屋的强制执行就有待商榷了。