随着城市经济飞速发展，城市的规模也在快速的向周边扩张，很多城里人看到了城郊地区的农村房屋的巨大升值空间，想着在村里买一块宅基地将来的升值空间将是数十倍甚至数百倍，这使得前些年很多城里人到城中村甚至是远郊村里购买宅基地，在确定拆迁改造政策之前宅基地一般增值都不大，大家也都能够心平气和的和平共处，但是一旦有拆迁的大军经过，原宅基地所有人在巨大的经济利益面前往往就无法淡定了，纠纷随之而生。

 举一案例：甲为石家庄市裕华区某村村民，其有位于该村村南宅基地一处，1997年甲与乙签订了一份建设合同，约定乙为甲垫资建设房屋，房屋建好后甲应支付给乙施工和材料费共计50万元，否则乙有权永久使用房屋。需要强调的是，乙为石家庄市城镇户口。合同签订后，乙对房屋进行了新建和装修，但甲并未支付任何费用，乙在该房屋居住生活至今。2018年该村被划入了城中村改造计划并确定了开发商进行拆迁安置，甲提出该宅基地为其所有，拆迁补偿款和回迁房屋应该由甲享有，乙提出虽然当时双方签订的是建设合同，但实际上是一个买卖合同，该宅基地及房屋应归乙所有，相应拆迁补偿等全部权益应归于乙方。双方经村委会调解未果，甲将乙诉至法院，要求乙返还宅基地及房屋。

《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。国务院办公厅于1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发【1999】39号）第二项也明确规定了“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《河北省农村宅基地管理规定》第四条规定：“宅基地属于集体所有，农村居民只有使用权。宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。”同时，该规定第十六条还规定买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，可吊销其《宅基用地许可证》，由村民委员会收回宅基地使用权。

通过以上所列部分关于宅基地转让的法律法规可以得知，将宅基地转让给城市居民的合同应该无效。该案例中甲将宅基地变相卖给乙的行为是无效的，该宅基地所有权归集体，甲仅对宅基地有使用权。首先甲对宅基地无权进行处分，其次甲将宅基地转让给乙的行为违反了法律法规的效力性强制性规定，当然自始无效。至于乙的损失，可根据双方在该合同签订过程中的过错程度向甲主张。

在此律师提示读者，非集体内部成员之间的宅基地买卖合同无效，该买卖行为隐藏着巨大的风险，切莫等到钱房两空时空悲叹，到那时一切都已经追悔莫及。同时，市场上所谓的“小产权房”的买卖也存在着巨大的风险，笔者后期将专门针对小产权房买卖的法律风险进行论述，故在此不再赘述。
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