《合同法》第十五条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。            

 由此可知，商业广告一般为要约邀请，例外的情况下可以视为要约。如何区分广告中要约和要约邀请呢？

 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房解释》）第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

举个例子

上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称新黄浦置业）在平江小区的报刊广告中声称“平江小区业主子女享受免试入学、义务教育收费标准”，“不出社区，轻松入读名校”等内容，同时在其分发的销售资料中也有相同的陈述。2003年6月，上海的俞某超与新黄浦置业签订商品房预售合同，约定俞某超向新黄浦置业购买上海市交通西路129弄平江小区商品房一套，但合同中没有约定业主子女就读事宜。

2005年5月，俞某超入住平江小区，其子俞某琰就读该小区的新黄浦实验学校，按照相关部门的核准，学校对入学新生需每学期支付5000元。对此项收费，新入住的业主们纷纷表示不满，向上海市普陀区教育局上访，2005年6月，区教育局答复称：“新黄浦实验学校是民办学校，在平江小区周边地区有充足的公办义务教育资源，接受新生入学有足够能力，区教育局未给新黄浦实验学校下拨任何义务教育的有关费用。”

2006年6月，俞某超、俞某琰将新黄浦置业诉至上海市普陀区人民法院，请求法院按照相关法律规定，判令新黄浦置业履行在售楼广告中的承诺，按照义务教育学校收费标准接收俞某琰继续在新黄浦实验学校就读。

一审法院认为，根据相关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，售楼广告中有关业主子女就学的内容未出现在商品房买卖合同中，但参照相关司法解释的规定，售楼广告中有关子女就学的内容应视为合同内容，对开发商具有约束力。依照《合同法》第十四条、第六十条、第一百一十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决新黄浦置业应全面履行合同，由新黄浦实验学校按义务教育学校收费标准接收俞某琰就读。

本案中，新黄浦置业虽然未在商品房买卖合同中体现教育资源的内容，但其在售楼广告中明确做出对业主子女就读的承诺，业主基于对新黄浦置业的合理信赖利益，与其签订商品房预售合同，该信赖利益应当得到保护。

在实践中，开发商通过广告承诺的方式引诱购房者，但在合同中不见广告承诺而逃避责任的现象比比皆是，比如修建相关会所、游泳场所、健身设施、绿化面积、配套教育设施等等。对此，《商品房解释》第三条将可视为要约的售楼广告的内容界定在“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”。这里的“相关设施”应该是对买卖商品房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的内容。就以本案为例，新黄浦置业在售楼广告中将业主子女入学作为卖点，目的是为其楼盘卖的相对较高的价格增加一个重要砝码。

因此，按照一般人的理解，开发商在售楼广告中承诺的主要内容是确定的，而不要求对相关细节的确定，为了保护购房者的合理信赖利益，开发商未履行相关承诺的，就要承担相应的违约责任。