对婚前按揭房产的处理主要存在以下两个问题：第一，当事人一方婚前按揭购房婚后取得产权证，且婚后双方共同偿还银行贷款，该房产属于一方婚前个人财立还是双方婚后共同财产？第二，在共同还贷的情况下，不享有产权的一方是否享有房屋增值部分的收益？如享有，又该如何分割？

一、婚后取得产权证的房屋权属认定

婚前按揭房产，是当事人在婚前通过按揭贷款购买的房产。按揭贷款，是指购房者以所预购的楼房作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。按揭贷款购买时的房屋一般还款期限较长，通常当事人在婚前购买的按揭房产，结婚后往往由夫妻双方承担还款责任，因此造成离婚时房屋权属纠纷及分割上的困难。

我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《物权法》的这一规定，登记是不动产物权取得的法定条件，未经登记，不能发生房屋产权设立或变动的效力。房产证是房屋登记的标志，因此房产证的取得是房屋所有权取得的标志。

根据《婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。如果夫妻之间对财产没有特别约定，则应适用该条规定，那么一方在婚姻关系存续期间所取得的房屋所有权，即应该属于夫妻共同所有。对此，一种意见认为，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，一方在婚前就取得了房产的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。另一种意见认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题解释（一）》第十九条明确规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。但是当事人另有约定的除外。”因此，夫妻一方婚前购买的房屋应当认定为购房方的婚前个人财产。按揭房产的权利是婚前就已取得，法院判定房产是夫妻共同财产还是一方婚前个人财产时，应当遵从婚姻法有关夫妻财产范围的规定，而不能简单地遵从物权法的不动产登记原则。婚姻法相对于物权法来说是特别法，应当被优先适用。

笔者认为，这两种观点体现了对实体公平的追求，但无法解决不动产物权必须经登记才能取得的法律问题。而且，物权法与婚姻法在此问题上不存在冲突。《婚姻法》第十八条规定，夫妻一方的婚前财产属于其个人财产。在按揭购房关系中，夫妻一方婚前实际支付的购房款属于该方的个人财产，向银行的贷款因尚未偿还，不能认定为其个人财产。根据《婚姻法》第十八条的规定，婚前已支付的房款属于购房者的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为共有财产。但这笔财产只是对房产的部分投资，而不是房屋的所有权。

在遵循《物权法》和《婚姻法》的前提下，婚前按揭房权属的确定对离婚当事人的利益分割不会产生不公平的结果。按照《物权法》和《婚姻法》的相关规定，婚后取得房屋所有权证书的，视为夫妻共同财产。根据民法理论，共同财产分为共同共有和按份共有。《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。该条所说的共同所有，既可以是共同共有，也可以是按份共有，要根据财产的实际情况予以确定。在涉及婚前按揭房产的分割时，应该将购房者婚前出资的部分视为其个人财产，双方婚后共同出资的部分视为共同共有，按照出资比例确定双方当事人各自占有的产权份额。比如，甲婚前支付房款60万元，与乙结婚后双方共同支付40万元，那么甲占有的房产份额为80%,乙占有的房产份额为20%。房产证于婚后取得，房屋为双方共同财产，但这是按份共有，不是共同共有。法官在裁判时，原则上应将房屋的所有权判归所持份额较大的一方当事人，给予对方当事人相应的补偿。从实体上看，这样的处理结果与将婚前按揭房视为个人财产的处理结果并无不同，而且解决了不动产物权必须经登记才能取得的法律问题。

将婚后取得产权证书的房产视为夫妻共同财产，也符合婚姻的本质需要。一方面，结婚后双方当事人要共同偿还部分房款，非购房方也投入了资金，应该享有一定比例的房屋产权；另一方面，婚姻的本质是男女双方以永久共同生活为目的，以夫妻的权利和义务为内容的结合。同财共居、同心协力，是婚姻的本质。将婚后取得产权证的房屋确定为夫妻共同财产，能够满足当事人对婚姻的期待利益，有助于促进夫妻之间共同生活的愿望，符合婚姻的本质要求。

二、婚前取得产权证的房屋权属的认定及对非产权方的财产保护

一方当事人婚前按揭购房，且于婚前取得房屋产权证，根据《物权法》的规定，该房屋应属于购房者的个人财产。那么，婚后非产权方对贷款的支付该如何认定？其财产利益该如何保护？

与上面谈到的观点相同，一方婚前实际支付的购房款属于该方的个人财产，向银行的贷款因尚未偿还，不能认定为其个人财产。这一点与产权证的取得时间无关。无论何时取得产权证，婚前一方支付的房款为其个人婚前财产，婚后双方共同支付的部分为婚后共同财产。只不过在购房者婚前取得产权证的情况下，非产权方享有的不是房屋产权，而是对房屋的投资权。当房产增值时，投资人自然应当获得回报。同样，如果房产贬值，投资人也应承担相应的风险。在房产增值的情况下，非产权方应获得的利益同样可以按照其投资在总房产价值中所占的比例获得，在处理结果上与第一种情况并无不同。

可见，无论是将婚前按揭房视为夫妻共同财产，还是视为一方的婚前个人财产，在处理结果上并无差异，按照实际出资额确定各自的财产收益，无疑是公平的，同时也解决了不动产物权经登记取得的法律问题。