2019年12月21日陕西西安龙首北路天竹大厦C座10楼发生火灾，造成2人死亡。2019年12月22日广东中山市古镇镇江南海岸花园B1栋发生火灾，造成6人死亡。2019年12月23日湖南长沙劳动东路一小区发生火灾，造成2人死亡。2019年12月30日重庆市涪陵区马鞍街道踏水桥小区发生火灾，造成6人死亡。2020年1月1日重庆加州城市花园小区发生火灾，火势从2楼蔓延至30层。

这几起连续发生的火灾中都突显出一个问题，就是小区地面大量停车，甚至占用消防通道，致使消防车不能快速到达火灾现场，无法及时控制火势蔓延，造成重大人员财产的损失。因此一个问题亟待解决：地面车位归谁所有？

基本案情

重庆市豪运房地产开发有限公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会因小区内地面车位的归属问题发生纠纷。

重庆市豪运房地产开发有限公司认为：

（一）帝景豪苑小区建设用地使用权是豪运公司出资取得的，豪运公司是土地使用权人，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条之规定，帝景豪苑小区建筑区划内规划的地上停车位应当归豪运公司所有。

（二）涉案的地面车位不属于占用业主共有的道路或者其他场地的车位，小区的绿化面积、共有面积、交通道路，经政府相关部门验收合格，备案可查，小区绿化超过了规划面积，不存在任何占用共有面积的情况。

重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会认为：案涉车位属于小区业主共有，豪运公司不享有权利。

（一）本案所涉车位使用的是全体业主共有的土地使用权。豪运公司给小区业主办理了房屋初始登记及转移登记后业主共同享有小区全部土地使用权。根据物权法第七十四条第三款的规定，占用了业主共有道路或场地，车位就应属业主共有。

（二）豪运公司不能取得本案所涉车位的所有权证，本案所涉车位不属于专有部分，产权应归全体业主共有。

（三）本案所涉车位未计入容积率，且不参与规划建设用地面积分摊，产权应归业主共有。

案情分析

1、根据《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，豪运公司在办理完相应手续后拥有土地使用权，但豪运公司向小区业主出售房屋，小区内的土地使用权也转移给小区业主，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。

2、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，本案所涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于本案所涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。

总 结

该案历经一审、二审及再审，最高院于2017年8月24作出最终裁定：小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，该案地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。