文/杨素秒 河北张金龙律师事务所

  现在一提到房子，人们就会感到压力满满。随着中国经济的发展，国人的想法变的越来越现实，就从结婚的几大要求来说，由六、七十年代的“手表、自行车、缝纫机”演变为八、九十年代的“冰箱、彩电、洗衣机”，再到现如今的“房子、车子、存款”，而房子似乎又成为目前年轻人结婚最关心的问题。然而，近年来，随着房地产行业的持续快速发展，房产纠纷日益增多，“一房二卖”的现象屡见不鲜，损害了众多购房者的合法权益，令人堪忧。

  近期，参加了一次培训，主要是民商事诉讼业务方面的内容，老师讲课中提到了“一房二卖”的多种情形，在这里，和大家重温一遍。

所谓“一房二卖”，就是将同一特定的房屋出卖给不同的买受人，与不同的买受人先后签订两份买卖合同的行为。“一房二卖”中的情形很多，详解如下：

  一、两个购房人，如果其中一个购房人到房管部门办理了房产过户手续，另一个未办理房产过户手续，未办理过户手续的购房人即便交付了全款，房屋应归办理了房产过户手续的购房人所有。

  二、两个购房人，其中一个购房人办理了过户变更手续，即便另一个购房人已实际占有了房屋，房屋仍然归办理了变更登记的一方。

  《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，房屋过户登记属于物权的变更，办理了房屋过户登记手续的买受人成为了房屋产权人。

  三、如果两份《买卖合同》均未办理房产过户手续，其中一个购房者实际占有了房屋，另一个未实际占有，即便交了全款，房屋归实际占有的一方。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。合法占有房屋体现了合同的实际履行原则。

  四、两份《买卖合同》，如果均未办理过户手续，购房者均未实际占有房屋，均未付款，则两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。

  五、两份《买卖合同》，如果均未办理变更手续，均未交付房屋，其中一个购房者办理了不动产预告登记手续，那么，房屋归办理了不动产预告登记手续的一方。《物权法》第二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

  六、两份《买卖合同》，均未办理过户、均未交付、也均未预告登记，其中一个购房者预先支付了房款，房屋归预付房款的一方。预先支付房屋对价就意味着履行了房屋买卖合同，让其合法拥有争议房屋的所有权既维护正常的市场交易秩序，又有利于保护当事人的合法权益。

  如今房价高涨，行情变化无常，在此提醒广大购房者，房屋交易市场暗藏风险，切记擦亮双眼，保持清醒的头脑，谨防各种交易陷阱。