文/河北张金龙律师事务所  李启明

 近年来，随着各地限购政策、住房保障政策等与房地产密切相关政策的出台，实际购房人出于自身利益考量，为规避限购政策、住房保障房政策等对购房者主体资格限制，通过借用具备相应购房资格者名义购房，借用他人名义登记房屋所有权。由于我国实施不动产所有权登记制度，借名购房行为导致名义上购房人与实际权利人的分离。实践中，借名登记购房规避购房政策的行为，往往具有一定隐蔽性，多发生在近亲属、同事、朋友等特定主体之间，对出资、贷款等基于亲情、友情或上下级信任关系，一般多用口头约定规避购房政策。随着房价攀升、受利益驱动影响，一旦出名人拒绝向借名人办理产权登记或反悔，势必产生争讼。因此，准确认定是否存在借名登记购房的事实，是司法实践中首要解决的问题。
      一般认为，构成借名登记买房法律关系，必须符合两个方面的要件：一是当事人存在借名登记购房协商一致意思的约定，二是借名人实际出资购房款的行为。

因此，认定是否构成借名登记购房法律关系，首先要查清当事人是否存在借名登记购房协商一致意思的约定。如当事人之间存在书面借名登记买房的约定，则依据书面协议可直接确认双方法律关系的性质，通过审查购房款实际出资、房屋居住使用状况等进一步印证法律关系的性质。如当事人没有书面协议，但当事人能够举证证明存在口头协议的，根据合同法第36条规定，主张借名一方已经履行出资义务，被借名一方接受的，借名登记购房行为亦应成立。因此，应当结合购房款的实际出资主体、房屋占有使用情况、购房合同、贷款合同、购房票据及所有权证持有情况，以及对借名登记购房行为的合理解释等方面，综合认定是否存在口头约定借名登记购房行为。具体来说，当借名登记一方以存在口头约定主张借名登记购房法律关系成立，另一方以租赁、借用、委托购房等事实进行抗辩的，在结合日常生活经验法则以及交易习惯的基础上，通过对购房款实际支付主体、借名人主张的借名理由能否成立以及就房屋借名登记重大处分事项未能形成书协议的理由、未签订书面协议的合理性等方面进行综合分析判断，准确认定当事人之间是否存在事实上借名登记约定，进而确认是否构成借名登记法律关系。

此外，对借名人实际出资购房款的行为认定，则要通过对包括认购金、首付款、银行贷款等在内的购房款出资、交付以及资金流轨迹、相应凭证持有等情况来判断，从而正确认定实际支付主体。