文/河北张金龙律师事务所  张雅惠

两年前，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自2014年7月1日起，在北京、上海、广州和武汉四地率先开展“以房养老”试点，试点期限为两年。如今两年过去了，保监会于2016年7月又发布了《中国保监会关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将老年人"以房养老"试点期限延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市，以及江苏、浙江、山东、广东的部分地级市，"以房养老"再次成为舆论关注的焦点。

所谓"以房养老"也就是"住房反向抵押养老保险"，指的是拥有房屋产权的老年人将其房产抵押给保险公司，但其可以继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至去世。在老年人去世后，保险公司可获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余部分依然归法定继承人所有。

试点期间，四大试点城市只有60户投保，并且仅有一家保险公司推出了相关产品，大多数老年人似乎对这种新型养老模式并不"感冒"。究竟是市场需求不足还是企业供给不畅？"以房养老"为何难以适应"老有所养"的人生目标？

 固有观念成最大障碍

"以房养老"推行遇阻的一个重要原因在于中国老百姓根深蒂固的传统观念。房子在老人心中不仅仅是一个居所，更是一份家业的传承，其中包含的并非只是经济价值，还是维系两代人亲情的纽带。所以，靠子女养老仍占据着主流观念难以改变。相关调查也显示，在参加"以房养老"的家庭中，多数是无儿无女或是“失独”夫妇，普通家庭老人多数不愿投保。
          机制亟待完善

 根据保监会的规定，投保范围仅限于60岁至85岁之间的拥有房屋完全独立产权的老年人；已抵押房产的增值收益归老人，下跌风险由保险公司承担。由于按揭率是根据所抵押房产的价值和老人的预期寿命来计算的，以保证放贷安全。但生老病死不可预测，保险公司面对无限制的周期贷款和利率变化以及所抵押房产的价格走势，同样存在贷款风险。贷款额少，老人不乐意；贷款期长，保险公司可能要吃亏。

"以房养老"尚缺乏一整套客观、公正的评估与兑现体制，不确定的未来房价走势使 "以房养老"存在变数。

笔者认为,"以房养老"这一新型养老方式在中国还是有一定的需求空间,特别是对众多的"失独老人"来说是一种不错的养老方式。但是这种方式毕竟还处于市场探索阶段，离成熟期还很远，若想顺利开展不仅要求观念上的更新、各地的先行先试积累经验，更需要科学的制度设计和完善的配套政策，推出切合消费者需求的以房养老保险产品，必要时，可借鉴一些发达国家的成熟运作方式。既能让投保的老年人接受,也能保证保险机构的健康运转。