文|河北张金龙律师事务所  焦跃辉

进入雨季，楼顶漏水的问题又成为民众的热门话题。楼顶漏水应该由谁负责维修，或者说维修费用应该由谁出呢？对于保修期内因质量问题导致漏水的，由施工单位和开发商负责维修。出了保修期，属于共有部分的，由维修基金承担，没有维修资金的，由相关业主共担；属于专有部分的，由所有人自担。对于第三方造成的漏水，该第三方有责任予以维修。

一、造成楼顶漏水的责任人承担维修责任

由于诸如安装太阳能热水器、楼顶加建附属设施等活动中的不当行为造成楼顶漏水的，由造成漏水的行为人承担维修责任。

法律依据：

《物权法》

第三十六条　造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

《侵权责任法》

第二条 侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。

本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。

第十五条 承担侵权责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）赔偿损失；

（七）赔礼道歉；

（八）消除影响、恢复名誉。

以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

二、保修期内由施工单位或开发商负责

房屋是有保修期的，楼顶防水最低保修期为5年。施工单位、开发商可以承诺更长的保修期；承诺的保修期低于5年的，按5年计。

在保修期内，施工单位和开发商均有义务承担维修责任。在发现楼顶漏水后，可以通知施工单位或者开发商进行维修。因为楼顶漏水以及因维修期间房屋无法正常使用造成的损失，由开发商承担赔偿责任；因维修不及时造成的损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

法律依据：

《房屋建筑工程质量保修办法》

第七条  在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

第九条  房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。

施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

第十四条  在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

第十五条  因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

第十六条  房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定。

《城市房地产开发经营管理条例》

第三十一条  房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

三、保修期满后维修责任的承担

1. 申请住宅专项维修资金

住宅专项维修资金系专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。对于缴纳了住宅专项维修资金的小区，在过保修期后出现楼顶漏水时，可以申请使用住宅专项维修金解决维修费用。

法律依据：

《物权法》

第七十九条　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

《住宅专项维修资金管理办法》

第二条第二款　本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条　本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

第十八条　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

2. 相关业主共同承担

如果过了保修期，又没有缴纳宅专项维修资金，是不是说顶楼的住户只能自认倒霉，自掏腰包出钱维修呢？其实不然，作为共有部分，楼顶的维护费用应由共有人共同承担，楼顶住户可以主张相关住户共同承担维修费用。各住户分担比例，有约定的按照约定；没有约定的按照专有部分面积比例确定。

法律依据：

《物权法》

第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

第八十条　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

3. 住户自己承担

单独属于住户所有的楼顶，不能列入共有部分，而是专有部分，出现漏水，应当由专有部分的所有人自担维修费用。

法律依据：

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条第二款  规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

四、物业公司的维修的义务

如果小区有物业公司，可否要求物业公司承担维修责任呢？维修责任包含两个内容：一是物业公司有没有义务维修，二是维修费用谁来承担。物业公司与业主之间属于契约关系，要求物业公司承担维修义务的法律依据在于物业服务合同的约定。如果物业服务合同已经有明确规定，或者法律、法规规定以及相关行业规范已经确定，物业公司有义务对楼顶漏水问题予以维修。但是，物业公司提供的是维修服务，而不承担维修费用的责任，维修费用仍然由相关业主承担。

法律依据：

《物权法》

第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第八十二条　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

《物业管理条例》

第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。