如何计算商品房买卖中的逾期办证损失 

【基本案情】

2011年12月，石家庄市民吴某与河北**房地产开发有限公司签订《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，约定吴某购买河北**房地产开发有限公司开发的****小区房屋一套。出卖人应当在商品房交付使用后一年内，为吴某办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人未能在约定期限内取得房屋产权证书的，出卖人向买受人承担违约责任，违约责任计算方式为：已付购房款×1%×逾期天数。合同签订后，吴某交纳全部房款，河北**房地产开发有限公司向吴某交付了房屋。但由于河北**房地产开发有限公司一直未能向房产管理部门交齐办理产权证书所需资料，产权证书一直未能办

下来。那么，在此种情况下，吴某能否向河北**房地产开发有限公司主张逾期办理产权证书的违约责任及违约责任应当如何计算？

【律师分析】

在商品房买卖合同纠纷中，逾期办证纠纷占很大一部分比例。造成逾期办证的原因比较复杂。实践中，最为常见的是因出卖人违规开发建设、用地手续不齐全、无法通过综合验收等，未能在约定或法定期限内提交办理产权登记所需材料，致使办证逾期。

关于逾期办证违约金或损失赔偿的计算问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十八条已作出明确的规定。其中主要涉及逾期办证违约金或损失赔偿数额的计算起止点、计算标准等问题。

一、关于逾期办证违约金或损失赔偿的时间计算起点问题

根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款之规定，逾期办证违约金或损失赔偿的计算起点，应当首先遵从合同约定。如合同无约定，则应按照房屋竣工与否分别确定计算起点，尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。司法实践中，对该条文的理解一般不存在争议。

二、关于逾期办证违约金或损失赔偿的时间计算止点问题

关于何时为逾期办证违约金或损失赔偿的计算止点，最直观也是最便于操作观点便是便是买受人实际取得了房屋产证书之日止。笔者认为，此种观点不可取。因为，实践中造成逾期办证的原因多种多样，除出卖人原因外，还有买受人不配合、房产管理部门不作为等原因。因买受人或房产管理部门原因致使办证逾期，让出卖人承担违约或损失赔偿责任，则有违公平。

实践中，出卖人只要将办理房屋权属证书所需资料报备于房产管理部门，符合办证条件并将此情况通知于买受人，则视为出卖人履行了办证义务。相应的逾期办证违约金或损失赔偿的计算止点应为出卖人完成上述任务止。

三、关于逾期办证违约金或损失赔偿的计算标准问题

根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款之规定，合同约定了逾期办证违约金的，应当遵从约定；如违约金约定过高，出卖人可请求法院或仲裁机构予以适当减少。

如合同未约定逾期办证违约金，则买受人可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张损失。

对于上述“已付购房款总额”，除买受人实际支付给出卖人的款项外，是否包含通过银行按揭贷款部分，实践中存在不同的理解。笔者认为，应当包含银行按揭贷款部分。因为，银行按揭贷款部分是买受人向银行贷款并承担还本付息义务，银行按照买受人指示向贷款支付给出卖人。因此，应当视为买受人支付的款项。

本案中，吴某可向河北**房地产开发有限公司主张逾期办证违约金，但合同约定的违约金标准过高，河北**房地产开发有限公司可请求法院或仲裁机构予以适当较少。