房价暴涨，卖方违约，买方应主张可得利益损失

   【基本案情】

2016年5月1日，圳海中介向程某与赵某提供房屋买卖居间服务，签订了《二手房屋买卖三方协议》。协议约定，程某购买赵某名下坐落于石家庄新华区天域嘉园小区房屋一套，建筑面积为100平方米，8000元/平方米，总价800000元。首付款通过房管局资金监管账户最终支付给赵某。程某向赵某支付了30000元定金，若赵某悔约应当双倍返还定金，程某悔约定金不予退还。

程某按照合同约定向圳海中介交付了中介费、贷款服务费和评估费等费用，并于2016年7月1日通过了贷款购房的银行审批。此时赵某违反约定，要求程某不通过房管局资金监管账户而是直接向其支付首付款，程某认为双方坚持按照协议约定履约。赵某随即明确告知程某该房屋将另行出售，并同意双倍返还定金及圳海中介不予退还的费用。程某在赵某不同意赔偿因房屋涨价的可得利益损失200000元后，诉至法院，要求赵某赔偿按照房屋现价每平方米10000元计算的房屋差价损失费200000万。

【律师分析】

一、可得利益损失的认定

《合同法》第113条对履行可得利益损失作出了规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……

再结合最高人民法院《民商事合同纠纷指导意见》第9条的规定，如果赵某能够按照该房屋现在的市场价格1000000元出售，那么程某再购买相同或类似的房屋较原来协议约定的价格需多支付200000元，程某的可得利益损失基本可以认定为200000元。
  二、可得利益损失的计算

最高人民法院《民商事合同纠纷指导意见》第10条规定，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失造成的损失以及必要的交易成本。

由此得出可得利益损失的计算方法=可得利益损失总额-不可预见的损失-人为扩大的损失-受害方因违约获得的利益-因有过错造成的损失-必要的缔约成本。

结合本案例，程某为购买赵某房屋向赵某支付定金30000元，因赵某违约应双倍返还定金。后程某为避免自身损失进一步扩大在购买赵某房屋无果的情况下转而购买了其他房屋，如果本案的可得利益损失总额为200000元，那么程某可获得赔偿的可利益损失金额为200000元-30000元=1700000元。

【判决结果】

一审法院认为，赵某与程某于2016年5月1日签订《二手房屋买卖三方协议》，此后房屋价格已明显上涨，房屋现价与约定原价之差额，应为程某享有的履行合同后可以获得的利益。因赵某的违约行为导致合同不能继续履行，故该差价应予赔偿。关于差价的具体数额，结合当地房屋评估机构的意见，综合考虑与诉争房屋同地区同地段相同或类似户型房屋现值及双倍返还定金仍不能弥补程某经济损失的情况下确定为170000元。

【律师寄语】

近期二手房市场卖方违约不履行合同或是违约加价现象比比皆是，希望上面的案例能够给二手房交易的卖方有所触动或警示，进而维护二手房屋交易的正常市场秩序。