对于大多数人来说，购买房屋是人生中的一件大事，毕竟房子满足了我们日常生活中“住”的需要，但是在我们购房的过程中，并不都是一帆风顺的。

 当我们与开发商签订合同后，双方如果按照合同履行，那么买卖双方可以顺利的完成交易。但是在现实生活中，由于各种各样的因素出现，通常会有一方存在违约的情况，第一种情况是卖方违约，也就是开发商没有按照约定的时间交房，另一种情况是买方违约，也就是未按期交房款。

 对于这两种违约情况，双方均可以进行协商解决，或者起诉到法院解除合同。在本文中我们重点研究开发商逾期交房时，我们在解除合同的过程中应当注意哪些法律问题。

 2019年5月29日，原告孙某与被告某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告购买被告的房屋，总价款642613.00元，其中首付款242613.00元。交房日期为2020年10月31日前。在此之前的2019年5月27日，原告向被告支付房屋首付款242613.00元，地下室款20690.00元。2019年9月3日，原告向被告支付剩余购房款40万元（此为贷款），合计663303.00元。合同约定的交房日期届满后，被告未能如期交付案涉商品房。2021年6月17日，原告提出书面退房申请，要求解除双方之间的商品房买卖合同并要求被告承担相应违约责任。

根据《民法典》第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”

 由法律规定可知，解除权行使期限首先由双方约定或者法律规定，一方行使解除权需要催告对方，给对方一定期限履行义务，如果对方不履行义务，解除权人可以起诉解除合同。如果解除权人没有催告对方，那么解除权人需要在知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。在这里“知道或者应当知道”的认定由法院根据双方提交的证据或者生活常识来确定。

根据《民法典》第五百六十三条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”

 另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不 动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

 由此可知，除了民法典列举的四种情形外，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，购房人也可以要求解除合同。

通常情况下，购房人都是通过银行贷款买房，当购房人与开发商解除合同后，购房人与银行的贷款担保合同也可以请求解除。商品房担保贷款合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

综上，购房是大事，还望各位购房人谨慎、严肃对待，如果发生房产纠纷，请尽快通过法律武器维护自身的合法权益。