一、基本案情

1997年1月1日M村村委会（甲方）与W某（乙方）签订《土地租赁协议》。协议约定：甲方给乙方在吴小林以西、毛绒厂以东、合利服装厂以南，南宽88米、北宽88米、东长163.4米、西长166.9米、面积21.8亩，供乙方建养殖场，租赁期限22年，即自1997年1月1日至2019年12月31日。乙方每年每亩向甲方交纳租赁费700元，全年共交15260元。落款由M村村委会盖章及W某签字，交纳租赁费后M村村委会为W某出具收据。当日S公司出具《授权书》，记载：S公司法人代表王X花，授权W某代签土地租赁协议和代办土地使用证明。因为W某为M村人，所租赁土地为该村的，便于租赁。S公司租赁M村土地，在吴小林以西、毛绒厂以东、合利服装厂以南，南宽88米、北宽88米、东长163.4米、西长166.9米、面积21.8亩，建养殖场。所租赁土地和养殖场及其设施，在租赁期22年内，即1997年1月1日起至2019年12月31日止，所有权和使用权归S公司。落款S公司盖章及W某签字。

2000年6月该土地办理《集体土地使用证》，显示土地使用者为S公司，终止期限至2009年3月11日。2002年1月1日M村村委会与W某签订《土地租赁补充协议》。协议书将1997年1月1日签订的土地租赁协议中租赁期限延长为32年，至2019年12月31日。该协议为1997年1月1日土地租赁协议不可分割的一部分。

2010年3月15日W某（甲方）与H某（乙方）签订《土地租赁合同》,合同约定：乙方收购S公司在甲方土地上的所有附着物及机器设备。甲方给乙方提供涉案土地供乙方有偿使用。供给期限自2010年3月15日至2019年12月31日止。乙方每年向甲方缴纳租赁费35260元。合同签订后S公司每年将租赁35260元支付给W某后，由W某向M村村委会缴纳租赁费15260元。2010年3月23日S公司股东王X花、赵X茂将公司股权转让给H某。

2018年11月M村村委会对占用村集体土地到期合同和改变使用性质的，协议合同内容不完善、承包费过低、期限过长的合同进行调整或续签。W某认为自己享有涉案土地租赁权要求与M村村委会签订租赁占地合同，S公司认为W某系代理行为，公司享有涉案土地租赁权。双方为此发生争议，经协商未果，S公司为此诉至法院。

二、裁判观点

首先，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，根据S公司与W某签订《授权书》,S公司与W某就签订涉案土地租赁事宜存在委托关系，W某也认可涉案土地使用权归S公司；另一方面，W某未提交证据证实该合同只约束W某与M村村委会。故W某与M村村委会签订《土地租赁协议》及《补充协议》直接约束S公司与M村村委会，S公司对涉案土地享有租赁权。W某辩称授权委托书当时是为了方便原告应付土地局的行政管理行为而所签，但未提交证据，人民法院不予采纳。

其次，W某主张其将该案涉土地转租于S公司，理由是其在2010年3月15日与S公司法定代表人H某签订了《土地租赁合同》，但上述租赁合同的签订双方为W某和H某，并没有S公司的公章，且H某在合同签订时尚未成为S公司的法定代表人或股东，在没有S公司授权的情况下，W某主张H某代表S公司的理由不能成立。

最后，W某与原审第三人M村村委会于2002年1月1日所签订的《土地租赁补充协议》，该协议将原有的《土地租赁协议》租赁期限至2019年12月31日调整为2029年12月31日，《中华人民共和我国合同法》第二百一十四条明确规定：“租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。故该《土地租赁补充协议》约定的租赁期限超过20年的部分无效。

三、律师心得：

首先，我国法律规定租赁期限不能超过20年，所以作为律师，在帮助客户审查合同或处理法律事务的过程中，需要注意法律的强制性规定或禁止性规定。

其次，作为W某的代理人，我们认为W某的主张是存在事实和法律依据的。一是W某作为M村村民，具有承租M村集体土地的适格主体资格。二是在1997年1月1日，W某与原审第三人M村村委会签订《土地租赁协议》，约定W某向M村村委会租赁涉案的土地。在2002年1月1日，W某与M村村委会签订涉案土地租赁事宜的补充协议（此时S公司并没有给W某任何授权，W某的行为并不是代表原告），约定涉案土地的租赁期限调整为2029年12月31日。同时，涉案土地的租金均是W某向M村村委会支付，且M村村委会向W某出具对应的收款收据。所以，依据合同的相对性，W某与M村村委会之间形成了合法、有效的土地租赁合同法律关系。三是W某提交的《土地租赁协议》、《土地租赁补充协议》以及M村村委会出具的收据等证据材料足以证明W某与M村村委会达成涉案土地租赁协议已经实际履行，即W某承租了涉案土地，并依约向M村村委会支付了相应的租金，且M村村委会接收W某租金及开具收款收据的行为，即视为对上述事实的认可。退一步讲，无论2010年3月15日之前涉案土地的租赁权利人是谁，自2010年3月15日以后，W某与S公司之间就涉案土地形成了转租法律关系，是双方真实意思的表示，且应以该意思表示作为认定案件事实的依据。

最后，在租赁关系中，如果是权利人，需要及时完成确权的权利表象，进而避免失权情形的出现。同时，由于涉及农村的纠纷相对比较复杂，且《民法典》又重构了农村土地承包制度，所以作为律师，有必要更好的学习涉及农村的相关法律规定，才能更好的服务于农村法律市场。