在2020年5月28日通过的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）中，新增了关于“居住权”的概念。“居住权”是一个很古老的法律概念，它来源于古罗马法中的人役权，法国民法典以及德国民法典中也都有关于居住权的规定。我国的《物权法》中并未规定有居住权，但随着社会环境的变化，居住权应成为物权的呼声越来越高，为了回应这种社会需求，《民法典》在物权编中增设了居住权，将其作为用益物权的一种。那么如何理解“居住权”？居住权对我们老百姓关心的“以房养老”、离婚析产、家庭继承等问题又将带来哪些影响呢？

先来看看居住权适用的情景吧！

情景一

王爷爷年纪渐长，膝下无儿无女，仅靠着微薄的退休津贴维持生活。王爷爷名下有一套房产，因此他决定“以房养老”，将房屋卖给暂时没有居住需求的买方，同时签订《居住权合同》，约定自己可以在该房屋内居住终生。这样一来，王爷爷拿到一笔可观的养老经费，可以无后顾之忧的安享晚年了。

解读：我国正逐渐步入老龄化社会，“以房养老”是养老经济模式中不可回避的一环。但现有的签订遗赠扶养协议及售后回租等方式，都不能长期、稳定的保证老年人的居住权，甚至还有些骗局让老年人“房财两空”。居住权制度，实现了房产所有权与居住权的分离，老人既可通过房产交易获得充足的养老经费，又可确保自己终身享有居住的权利，从而实现老有所养、老有所依。

情景二

李先生与林女士达成离婚协议，婚内房产归李先生所有。李先生对该房产没有居住需求，但林女士经济收入不高也没有其他住处，于是李先生决定在该房产内为前妻设立五年的居住权，这样既不影响自己对房屋的处置，也体现了对前妻的照顾。

解读：实际上，《民法典》颁布之前，我国司法解释当中已经出现了居住权的概念。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第27条第3款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”随着民法典的颁布，居住权制度有了更坚实的立法支撑，在离婚时为无住处且生活困难的配偶设立居住权将更为常见。

情景三

王爷爷与细心照顾他的保姆日久生情，想要与保姆再结良缘，但遭到了子女们的一致反对。为了证明保姆和自己是真心相爱，不是为了房子才和他结婚，王爷爷决定在遗嘱中写明房产由子女继承，但为保姆设立居住权，这样一来子女对房产的继承不会受到影响，老伴的晚年也更有保障了。

解读：现实当中，很多子女反对老人再婚，原因是一旦日后发生继承，将直接影响子女对老人财产的继承份额。居住权制度确立后，老年人再婚的阻力将会减小许多。为再婚的配偶设立居住权，一方面子女对房产的继承不会受到影响，另一方面再婚的配偶也可老有所居，可谓一举两得。实际上，通过为家庭成员，甚至是非家庭成员设置居住权的方式，可以很大程度上避免继承、析产等纠纷的发生，是维护家庭和谐、关爱弱势群体、体现互帮互助的有效举措。

情景四

小张此前的房东突然要求上涨房租，小张迫于经济压力只得另找房子。为了更好的保障自己的居住权益，这次小张与房东签订了租赁合同之后，又提出签订居住权合同，设立与租赁期限同等时间的居住权，房东也欣然同意了。

解读：对于租户来说，房东要求上涨房租或突然提出解除租赁合同已是司空见惯的事情。居住权的设立让“涨房租”和“解除租赁合同”不再成为租户的噩梦——在租赁合同之外可另行设立居住权，这样一来，即便房东要求解除合同，由于居住权期限未满，租户仍然有权继续居住在该房屋之内，房东也无权将该房屋另行出租。

居住权的概念及特征

民法典第366条—371条，对居住权的概念、设立及消灭加以规定。

所谓居住权，指自然人依据合同或遗嘱而取得的，对他人住宅进行占有、使用，以满足生活所需的一种用益物权。其特征如下：

1、权利主体的限定。居住权人只能为自然人，不包括法人或非法人组织。但居住权的设立人并不一定是自然人，可以是法人或非法人组织。

2、目的限定。居住权的设立是为了满足居住权人正常的居住和生活，如果以生产经营活动为目的则不符合居住权的定义。

3、以无偿为原则。由于居住权的设立更多的体现了家庭成员、亲属之间的帮扶，因此其设置原则上是无偿的。但法律并不排斥当事人通过约定的方式有偿设立居住权。  

4、处分上的限定。居住权不能转让，也不能继承。这是因为居住权具有人身属性和目的属性，居住权人死亡，居住权就归于消灭。且居住权设立的目的仅为个人居住、生活所需，如果允许居住权人通过转让的方式谋取利益，显然违背居住权设立的根本目的。

居住权，能否被租赁权所替代？

居住权与租赁权，都属于对他人住宅所享有的使用权，两者具有一定的相似性。因此有观点认为，居住权的功能完全可以被租赁权所替代，因此没有必要在《民法典》中增设有关居住权的制度。实际上，居住权与租赁权存在明显的区别：首先，从权利性质上来讲，居住权具有支配权的性质，这决定了居住权人对房屋具备更广泛、更自主的使用权能。而租赁权作为债权，其对房屋的支配力较低，其对租赁房屋的占有和使用受到了一定的限制。其次，从设立方式上来讲，一方面，居住权可通过合同及遗嘱的方式设立，其设立带有浓厚的帮助、扶助的性质，因此原则上是无偿的，即并不需要居住权人向设定人支付相应的对价。但租赁权只能通过租赁合同的形式设立，而租赁合同是双务、有偿合同，这也决定了承租人必须通过支付租金的方式才可以取得租赁权。另一方面，作为用益物权的居住权，其设立以登记作为生效要件，不经登记，居住权不能设立。与之相比，租赁权不需要登记即可设立，除了在买卖不破租赁情况下具有对抗效力以外，其他情形均不具有对世性；第三，从权利内容上来讲，居住权具有专属性，不能转让、继承，居住权人死亡，居住权即为消灭。而租赁权作为债权则不具有专属性，可以转让和继承。在经过出租人同意的情况下，承租人可以将租赁房屋转租给他人，承租人死亡的，租赁权仍可存续。第四，存续期限存在不同。依据《合同法》的规定，租赁合同的期限最长不得超过二十年。从实际情况来看，租赁合同也大多都是短期租赁，因此租赁权并不是一种长期、稳定的权利。而居住权则依附于特定的权利人而存续，法律并不限制居住权的最长期限，甚至可以为居住权人终身所享有。

从上面的分析可知，从满足生活居住需求的角度而言，居住权较之租赁权，将会给权利人提供更有效、更全面的保护，因此居住权显然是不能被租赁权所替代的。

党的十九大报告指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”“住有所居”一直是人们对美好幸福生活的期盼，而居住权的设立则为“住有所居”的实现提供了重要的法律支撑。《民法典》的施行指日可待，我们也期待着居住权制度能够为维护社会稳定、保障民生发挥出应有的作用，早日实现人们安居乐业的美好追求。

附法律条文：

民法典第366条  居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第367条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第368条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第369条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第370条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第371条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。