“以房抵债”的实质是债务人以其合法的房屋所有权转移来消灭原有的金钱给付债务，并非严格意义上的房屋买卖，但以房抵债协议仍在我国合同法的调整范围内。对于以房抵债协议的法律效力问题，按照司法实务，人民法院有权依据职权主动审查是否有效。影响以房抵债协议法律效力的因素除了我国《合同法》第52条规定的合同无效情形以及《民法总则》146条规定的虚伪意思表示民事法律行为无效外，以房抵债协议的签订时间因素也会直接影响其合同效力，但终归仍在我国《合同法》第52条规定的合同无效范围内。

2019年11月8日施行的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第71条明确规定，合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效。其法理是债务履行期届满前达成的以房抵债协议实质上是为了担保债权的实现，本质上仍属流质契约，违反了我国《物权法》186条禁止流质的规定，协议应为无效。另外，该纪要第44条、第45条分别对履行期届满前达成的以物抵债协议和履行期届满后达成的以物抵债协议的司法裁判规则做出了明确规定，即当事人在[债务履行期届满前]达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼（这与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的精神是一致的）；‚当事人在[债务履行期限届满后]达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

另外，提到“以房抵债”，不得不关注最高人民法院第72号指导案例：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（2016年12月28日发布），该指导案例认定：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。该指导案例中，为了借款合同的履行，在借款期限内签订了多份《商品房预售合同》，并办理了预告登记，但此时的商品房预售合同仍属于债权担保的范畴。之后，在债务人未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，又重新签订了《商品房买卖合同》，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定，此时重新签订的《商品房买卖合同》就属于“以房抵债”的范畴，法院按照房屋买卖合同纠纷进行审理并无不妥。

在2020年第3期《最高人民法院公报》公布的最高人民法院(2018)最高法民申1774号案例[吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司与汤东鹏房屋买卖合同纠纷案]也认定在债务人到期未能清偿债务，重新与债权人达成合意以房抵债，双方签订的《房屋买卖合同》应当认定合法有效。

因此，无论是现有的法律规定、司法文件、指导案例，在司法实务中基本上形成了统一的裁判思路，即在借款期限内达成的以房抵债协议，涉及借款到期无法偿还房产归债权人的约定基本上属于无效约定，债权人以此要求交付房产的，法院不会支持；但在借款期限届满后，债务人无法偿还借款本息，与债权人重新签订的以房抵债协议，在不存在恶意逃避债务，不存在虚假诉讼等情况下，该以房抵债协议基本上为合法有效，具有法律约束力，债权人以该以房抵债协议诉讼要求债务人交付房屋的，法院基本上会支持。