不知不觉间，我们居住的小区一层业主或者租户以墙改门，开起了超市、早点铺、美容美发店；各式课外作业辅导、学生餐桌也开办在居民楼中。尤其是学生餐桌给邻里之间造成很大的困扰，孩子们蹦蹦跳跳，打打闹闹，严重影响周围邻居的日常安静和休息。然而，住宅的用途主要是供个人、家庭日常生活居住使用，部分住宅所有权人或者使用权人可以任意将住宅改造成营业场所进行商业活动吗？答案是否定的。

实践中，“住改商”情况大量出现，住宅改为从事商业活动的场所，导致人员繁杂、垃圾成堆、噪音污染等，从而严重影响了周边居民的生活。因其涉及到邻里、业主与物业公司以及出租人与承租人等，化解矛盾的难度攀升，如何处理好多方的关系极具现实意义。基于对相邻权的保护，我国法律规定，不动产的相邻权人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。然而，住宅虽然是建筑物区分所有权中的专有部分，但随意改变用途从事商业活动并不为法律所允许。

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。那么，不免有人产生疑惑，哪些属于“有利害关系的业主”呢？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此有明确的规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。最高人民法院民事审判庭在针对该司法解释的理解与适用编著的书籍中曾提出，对“住改商”行为持有异议是有利害关系业主的常态心理，只要其未以明示的方式表示同意，即应推定为其本意是不愿意投赞成票的。

可见，依据法律的规定，对于业主“住改商”的行为有很明显的限制倾向，即使符合了法律、法规以及管理规约的规定，还应当经过有利害关系的业主同意，尤其注重保护有利害关系业主利益的价值取向，即业主“住改商”应同时具备合法性、合规（约）性及合民意性。若将住宅改变为经营性用房的业主，以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩，人民法院是不予支持的。业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主可请求其排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

随着市场经济的不断发展和城镇化水平的不断提高，经营行为本身对办公场所的刚性需求客观存在，将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房等经营性用房的行为普遍存在，已然成为社会的热点，“我的房子我说了算”在改变住房用途时应好好考量一下法律的限制。