现实的房产交易下，老百姓常常是既要面对开发商逾期交房，又要面对逾期办证，真是苦不堪言。在司法实践中，出卖人逾期办理房屋权属证书的，应承担相应的违约责任，为此买受人享有办证请求权及支付违约金请求权。与之相对应的诉讼时效问题，笔者将在下文进行简要整理。

法律条文

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

参 考 案 例

在梁某诉广西某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，（【2017】桂民再369号，人民司法·案例2018.35）商品房买卖合同约定，广西某房地产开发有限公司（以下简称“某公司”）应当在商品房交付使用后380日内（2011年1月27日，笔者注）将办理权属登记需由某公司提供的资料报产权登记机关备案；如因某公司的责任，梁某不能在规定期限内取得房产权属证书的，梁某不退房，30天内某公司按已付房款的万分之一，超出31天的按万分之三向梁某支付违约金。后因某公司一直未向产权登记机关报送权属登记的相关资料，导致梁某未如期获得房产权属证书，梁某遂起诉至法院，要求某公司尽快办理房产权属登记事宜且要求支付逾期办证的违约金。一、二审法院支持了梁某的诉讼请求。再审法院广西壮族自治区高级人民法院，维持了原审法院关于判令某公司自判决生效之日起90日内办理房产权属登记的判决；但改判了原判决中要求某公司支付违约金的判决内容，以超过诉讼时效为由（梁某于2015年7月6日提起诉讼，且无证据证明诉讼时效存在中止、中断、延长的情形，笔者注），驳回了梁某请求支付违约金的诉讼请求。

                  

开发商逾期办证的情形，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第18条已作出规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定或者法定的期限届满前未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，但有关诉讼时效的问题仍然存在颇多争议。

NUMBER1买受人请求支付违约金的诉讼时效问题

买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。也就是从《解释》第18条所列举的三种期限届满之日起计算。值得注意的是，在合同有约定的情况下，根据当事人对违约金计算方式约定的不同，又将形成一时性债权和继续性债权。一时性债权所对应的违约金，即在违约行为发生时就已经确定的、数额固定化的违约金，随着时间的推移，也不会对该债权的数额产生影响。本文参考案例中所产生的违约金，即为一时性债权。对于一时性债权，应从约定或法定的期限届满之日的次日起算诉讼时效。另一种情况，如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，例如约定“出卖人未在约定的期限内办理商品房权属登记手续的，应每日按商品房总价款的万分之一向买受人支付违约金”，此种计算方式下产生的违约金则属于继续性债权，随着时间的推移将不断发生变化。对于继续性债权，以按日/按月形成的每个个别债权，分别单独适用诉讼时效。根据北京高院民一庭《关于<民法总则>施行后适用诉讼时效制度的参考意见》的指示规定，如权利人主张已发生债权，在2017年9月30日之前起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年；在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围为2015年10月1日至权利人起诉之日；在2018年10月1日之后起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年。

NUMBER2办证请求权属于物权请求权，不应适用诉讼时效
买受人的办证请求权，是否应适用《民法总则》第188条关于诉讼时效的规定，也即自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起三年的诉讼时效期间呢？从裁判观点来看，答案是否定的。从物权变动的模式说起，对于不动产物权，我国物权法确立了债权形式主义的物权变动模式。这要求不动产物权变动时，除有债权的合意之外，还必须具备登记的法定形式才可生效。单一的民事法律行为不能发生物权变动的法律效果，只有将签订债权合同这一法律行为与物权登记这一事实行为相互结合才能发生物权变动的效果。那么，不动产物权变动中的“登记”行为，自然应属于物权行为的范畴。在上文的前提之下，因出卖人的原因导致物权无法“登记”，这就使得买受人物权的圆满状态受到了妨害。此时，买受人请求出卖人按照合同约定继续办理房屋权属证书的，是行使排除妨害的物权请求权，根据《民法总则》第196条之规定，不适用诉讼时效。办证请求权不适用诉讼时效，因此，即便支付违约金的诉讼请求因超过诉讼时效而未获法院支持，买受人仍然可以请求出卖人继续履行办理房屋权属证书的义务。