一位当事人近期咨询过这样一个案件：甲（男方）与乙（女方）系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，甲乙夫妻双方共同出资购买了一套房产，《购房合同》签订后全额支付了涉案房产的购房款，且将该涉案房产登记在甲方名下。之后，甲乙双方感情破裂，双方均同意协议离婚，并自愿签订了《自愿离婚协议书》，约定该涉案房产为乙方个人单独所有，但未办理变更登记手续。

在甲乙夫妻关系存续期间，甲方基于担保人身份向丙方负有了债务。因甲方没有向丙方履行到期债务，丙方将甲方起诉至法院并获得胜诉。之后，丙方向法院申请强制执行甲方的财产，受理法院依法查封了甲方名下的上述涉案房产，并准备进行拍卖、变卖程序。在涉案房产被人民法院查封之后，乙方就本案中的有关问题向我进行了咨询。

首先，需要明确的是，依据《最高人民法院民一庭关于夫妻一方对外担保之债能否认定为夫妻共同债务的复函》（〔2015〕民一他字第9号）规定，夫妻一方对外担保之债不应当适用《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条的规定认定为夫妻共同债务，即甲方这笔对丙方的担保之债属于甲方的个人债务，不属于夫妻共同债务。

其次，关于涉案房产的归属问题，是属于甲方的个人财产？还是属于乙方的个人财产？还是属于甲乙双方的共同财产？则需要依据《婚姻法》、《物权法》、《合同法》以及当事人的有关约定，综合予以认定，具体分析如下：

 在《自愿离婚协议书》生效前，涉案房产归属的确定，不应以登记为准，应优先适用《婚姻法》的规定，因为其解决的是夫妻间财产的归属问题，《婚姻法》第十九条等条款是特别规定，即该规定属于《物权法》第九条中所规定的“法律另有规定”的特别情形。所以，基于涉案的房产购买于甲乙夫妻关系存续期间，且由甲乙双方共同出资购买，虽然该房产只登记在甲方一人名下，但是在甲方、乙方不能举证证明涉案的房产归个人一方所有的情况下，根据《婚姻法》第十七条、第十九条的规定，该涉案的房产应认定为夫妻共同财产。

 在《自愿离婚协议书》生效后，虽然甲方与乙方已经签订了《自愿离婚协议书》，约定涉案房产归乙方所有，但是双方未进行不动产物权的转让登记，物权的转让不发生效力，该涉案房产仍属于甲方与乙方共同所有。也就是说，针对夫妻间不动产的赠与等转让行为（即对夫妻间不动产的处分行为），《婚姻法》没有特别规定，应当适用《物权法》的规定，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。需要说明一点的是，虽然涉案房产仍属于甲方与乙方共同所有，但甲方与乙方签订的《自愿离婚协议书》仍是真实、合法、有效的，甲方仍有协助乙方办理涉案房产转让登记的义务，因甲方原因（如本案中因甲方的个人债务导致涉案房产被法院查封的情形）不能办理涉案房产的转让登记手续，甲方需要对乙方承担违约责任。

 最后，虽然人民法院查封的房产属于甲乙双方共同所有，但涉案的债务并非甲乙双方的共同债务，那人民法院是否可以继续执行该涉案房产？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案涉案债务虽然属于甲方个人债务，但是因为涉案房产属于甲乙双方共同所有，人民法院仍然可以执行（在执行过程中需要保护乙方的合法权益）。也就是说，乙方对人民法院查封涉案房产所提出的执行异议不会被人民法院支持。