2018年2月，西安闻天科技实业集团有限公司向法院起诉12位业主，闻天科技实业集团有限公司以自己未取得商品房预售许可证为由，要求法院认定买卖双方在2016年签订的房屋认购合同无效，一石激起千层浪，全国网民对开发商该种行为议论纷纷，尤其在一审法院判决确认合同无效之后，多数网民对此结果并不能认同，现在该案二审已经开庭审理，正在等待判决中。无独有偶，笔者所在的河北省石家庄市该类案件也有如雨后春笋般快速爆发，绝大多数都是开发商提起诉讼或者仲裁，以尚未取得商品房预售许可证为由，主张数年前签订的认购协议无效。究其原因，很大程度上是由于近两年房价飞速增长，有些地方的房价已经翻了两三番甚至更多，开发商认为违法成本低于预期收益。我们不便对开发商此种做法进行主观评判，仅对该种案件可能产生的结果和影响做一简要分析，希望能对读者有所帮助。

开发商起诉的思路是自身未取得商品房预售许可证，双方对此均明知，根据《城市商品房预售管理办法》第六条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，未取得商品房预售许可证时签订的商品房买卖合同是无效的。对此，司法实践中也存在两种截然不同的观点，那就是开发商未取得商品房预售许可证时与业主签订的认购协议有效和无效两种。

第一种观点认为该种认购协议不属于商品房买卖合同，而仅是商品房买卖预约合同，且明确约定了双方还需另行签订正式的商品房买卖合同，故开发商未取得商品房预售许可证并不影响预约合同的效力。支持该观点的司法判例有（2016）最高法民申181号民事裁定书、（2014）桂民申字第730号等。

 第二种观点认为商品房认购合同已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同主要内容，应将认购合同认定为商品房买卖合同，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。支持该观点的司法判例有（2017）最高法民申2692号民事裁定书、（2018）陕0116民初2519号民事判决书等。

 笔者以为，在房价飞涨的背景下，出卖人该种行为是严重违背诚信原则的，无论法院或仲裁委员会作出有效还是无效的裁判，该行为对于商品房预售市场的破坏力是巨大的，很容易导致市场混乱和社会秩序问题。对于购房者而言，如果真的遇到此类情形，两种观点的处理模式对购房者均存在不同程度的风险，如果主张认购合同为预约合同且有效，由于不是正式的商品房买卖合同，无法在房管局办理备案登记，因此需要重新签订正式的商品房买卖合同，而此时如果出卖人不与买受人签订正式的房屋买卖合同，买受人能否要求出卖人全额赔偿房屋溢价损失并不明确，其救济途径可能并不能涵盖全部损失；如果认可认购合同为商品房买卖合同且无效，买受人在购房时明知所买房屋是五证不全的，不能说其没有过错，这样双方对损失将根据过错程度分担，买受人也要根据过错程度承担相应责任，损失无法全部得到赔偿，尤其是房屋的溢价损失。

 在此律师提醒众多购房者，购买期房时一定要核实开发商的五证是否齐全，尤其要核实所欲购买楼栋的商品房预售许可证，否则出现本文中情形时，购房者将会面临巨大的麻烦，弄不好将损失惨重，所以如果条件允许最好不要购买五证不全的商品房。

 文中观点仅代表个人意见，如与官方文件抵触，以官方文件为准。