【简要案情】

2012年4月20日，中国工商银行宣城龙首支行（下称龙首支行）与宣城柏冠贸易有限公司（以下称柏冠公司）签订《借款合同》，约定柏冠公司向龙首支行借款300万元。4月24日，龙首支行向柏冠公司发放了上述借款。

2012年10月16日，凯盛公司股东会决议决定，同意将自有的房产抵押给龙首支行，用于担保柏冠公司等四户企业在龙首支行的融资。10月23日，凯盛公司向龙首支行出具承诺函，同意以房产为上述四户企业在龙首支行的融资提供抵押担保，该承诺函及上述股东会决议均经凯盛公司全体股东签名及加盖凯盛公司公章。10月24日，龙首支行与凯盛公司签订《最高额抵押合同》，凯盛公司以房产对发生在2012年10月19日至2015年10月19日期间，在4000万元的最高限额内，对柏冠公司等四户企业在龙首支行的融资提供抵押担保，同日办理了抵押登记。当日，凯盛公司与龙首支行签订《补充协议》，明确《最高额抵押合同》担保范围包括2012年4月20日龙首支行与柏冠公司贷款合同项下的债权。

后因柏冠公司未按期偿还借款，龙首支行诉至法院。

一审法院判决柏冠公司偿还龙首支行借款本金及利息。如柏冠公司未在判决确定的期限内履行上述给付义务，龙首支行以凯盛公司提供的房产折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿……。宣判后，凯盛公司以涉案《补充协议》约定的事项未办理最高额抵押权变更登记为由，向安徽省高级人民法院提起上诉。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【案例分析】

1、最高额抵押权所担保的主债权范围应尊重当事人的意思自治。

    《物权法》第203条第2款的规定“最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围”。在本案当中，就2012年4月20日借款合同项下的债权转入最高额抵押担保的债权范围，凯盛公司不仅形成了股东会决议，而且出具了房产抵押担保承诺函，且和工行宣城龙首支行达成了《补充协议》，明确将已经存在的借款转入最高额抵押权所担保的主债权范围内。

2、转入最高额抵押权所担保的债权范围不得对其他抵押权人造成不利影响。

《物权法》第205条：“最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响”。在本案中，将龙首支行与柏冠公司的债权转入最高额抵押担保的债权范围后，并没有超过该最高额抵押担保的4000万元最高债权额度，因此对最高额抵押担保债权范围的变更，不会对其他抵押权人的优先受偿权造成影响，因此对于该债权范围的变更，应当予以尊重。

    3、未办理最高额抵押权变更登记，最高额抵押权的效力仍及于被转入的债权。

    将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围，并非重新设立最高额抵押权，也非《物权法》第二百零五条规定的最高额抵押权变更的内容。同时，根据《房屋登记办法》第五十三条的规定，当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，不是最高抵押权设立登记的他项权利证书及房屋登记簿的必要记载事项，故亦非应当申请最高额抵押权变更登记的法定情形。

     综合以上几点，如果当事人自愿将抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的范围，在转入后如果没对其他抵押权人造成不利影响，即使没有办理抵押权变更登记，最高额抵押权的效力仍及于转入的债权。因此，在目前的最高额抵押担保机制下，在签订《最高额抵押合同》时，应充分运用最高额抵押担保适用债权范围的相对灵活性，可将设立抵押前的无担保的债权纳入到抵押担保范围中来，来最大程度地保护债权，并为未来债权和抵押权的转让留下相应空间。