一、案情简介

2017年5月18日，李某夫妻从常某处以200余万元的价格一次性购买了一套位于石家庄市桥西区中山西路某小区的毛坯房。但一直未办理房产过户手续。

2017年10月3日，在豪华装修后李某夫妻搬入新家。

2018年3月8日，在办理房产证过程中，市房管局告知李某夫妻，该房产已经在2018年3月1日被石家庄市某区法院查封。

2018年3月9日，从常某处得知：因常某与他人存在283万元的民间借贷纠纷，某法院已立案，鉴于对方已申请财产保全，故该房产已被法院查封。

经多次协商，常某无法清偿该笔涉诉债务，对方不同意解除涉案房屋的财产保全措施。

针对二手房买卖交易遭遇房产被另案查封，李某夫妻应该如何救济和维权。

二、律师说法

本案中，李某夫妻购买房屋后一直无法办理过户手续，最后导致了被另案查封的后果。那么在司法实践中，针对在签订房屋买卖合同后，房屋被法院司法查封的，可区分不同情况采取以下方法。

1、对查封执行提出异议

依据《民事诉讼法》第227条，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

本案中的李某夫妻可以案外人的身份向人民法院提出书面的执行异议，并准备相应证据材料争取法院支持异议成立；如执行异议被驳回，李某还可以提起执行异议之诉，请求人民法院解封涉案房屋，待解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

李某夫妻可以主张，在查封时房屋价款已经付清，查封时房屋已经由买受人占有，买受人对没有办理过户手续没有过错，购房人可向执行法院提出执行异议，请求查封法院对该房产予以解封，解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。但是同时满足上述四个条件，在实务中难度还是比较大的。比如在二手房买卖惯例中，很多是约定房屋所有权过户之后才办理房屋交接的，如此查封之前已合法占有不动产的前提就不成立。

2、房东可申请解封

根据《民事诉讼法》第104条，财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第167条规定，财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。

房屋出卖人可以向人民法院提供担保申请解除对涉案房屋的查封。

3、买受人与房东、债权人协商代偿，达到解封目的

针对卖房人的债权人对卖房人的债权，买受人可以代房东偿还债务（买受人对房东形成债权），买受人以对房东的债权（因代偿而形成的债权）抵销卖房人对买房人的债权（未付房款的债权）。以上代偿也是实践中经常采取的解封方式之一。

三、律师建议

针对以上房屋买卖和财产保全的冲突，律师建议在签订房屋买卖合同时，可以明确约定如下事项，以达到把控风险的目的。

1、明确约定在买卖合同签订后，买卖双方和中介需要多次进行房屋基本信息查询。

2、尽量缩短付款时间与办理产权登记时间的间隔。

3、寻找安全可靠的银行资金监管中心。