文 /王洪武 河北张金龙律师事务所

       【案情简介】

        2016年12月初，小王因工作调动原因在石家庄繁华地段某高档商住公寓租住了一套一室一厅的房子，面积86平方米，物业费6元/平方米。小王与业主签订了房屋租赁合同，该租赁合同对房屋的基本情况、租金以及支付方式、租赁期限、维修义务、水电费的承担等均作出了约定。但双方对物业费由谁承担没有做出约定。2017年1月，该小区物业公司依据物业服务合同要求业主支付一年的物业费6192元。业主称已将房子租出去了，应该由承租人小王承担物业费，我不应该缴纳此笔物业费。后物业公司找到小王，小王称我与业主签订的房屋租赁合同没有约定物业费由我承担，我不应该承担此笔物业费。无奈物业公司一纸诉状将业主告上了法庭。

       【法律分析】

        根据上述案例，并结合相关法律法规，我们总结梳理一下司法实践中关于物业费承担的问题：

第一种情况：出租人与承租人签订的房屋租赁合同中未约定物业费承担问题的，此种情况下，我们认为物业费应由业主承担。

        物业公司要求业主承担物业费的基础是双方签订的物业服务合同，物业公司提供物业服务，业主依约缴纳物业费，物业服务合同对双方具有法律约束力，这是正常的法律行为。国务院《物业管理条例》也规定了“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。所以上述案例中，物业公司依据物业服务合同要求业主承担物业费有法律和事实依据。相反，因物业公司与承租人小王之间不存在合同法律关系，所以就无法向小王主张权利。

        第二种情况：出租人与承租人签订的房屋租赁合同中约定物业费由承租人承担，但未将出租的事实及相关事项告知物业公司。此种情况下，仍由业主承担物业费，但业主有追偿权。

        此种情况，因物业公司对租赁事实不知情，不宜向承租人主张物业费，业主承担物业费后，有权依据房屋租赁合同的约定向承租人追偿物业费。

        第三种情况：出租人与承租人签订的房屋租赁合同中约定物业费由承租人承担，并且将出租的事实告知了物业公司备案。此种情况下，承租人是主要义务人，业主承担连带责任。

        此种情况，支付物业费的义务由业主转移至承租人，承租人是支付物业费的主要义务人，承租人拒付物业费的，物业公司可以向承租人主张权利，一般会将承租人与业主列为共同被告，业主承担的是连带责任。国务院《物业管理条例》规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”但是，业主承担连带责任后，仍有权依据租赁合同向承租人追偿物业费。

       【律师支招】

        法律行为无小事，不要想当然的认为谁承租房屋谁就承担物业费。所以我们建议在签订房屋租赁合同过程中一定要谨慎对待，多了解多咨询，对合同条款内容尽量约定的全面细致，避免出现不必要的争议。