小产权房买卖合同中添附物的处理 

【基本案情】

2015年，王某在明知房屋使用的土地是农村集体土地，建房未经有关部门批准的情况下，与郑某签订《房产转让合同书》。约定王某购买郑某自建的房屋一套，成交价格为 20万元。合同签订后，王某预付10万元购房款并花费3万元对房子进行了装修。在合同履行过程中，王某以房屋未办理任何审批手续为由，将郑某诉至法院，请求法院依法认定双方签订的《房产转让合同书》无效，并返还购房款、装修费。

【律师观点】

现行法律制度对添附的认定和适用，考虑的是如何实现物的效用最大化和对各方当事人损失的公平补偿，强调的是当事人的意思自治，并在综合考量添附行为人的主观过错程度基础上，严格区分侵权责任和添附责任的界限。因此，上述案例中购房者的装修行为是适用添附制度还是构成侵权之债的判定应考虑以下两点：

一是房屋买卖合同的效力判定。对于小产权房买卖合同的效力问题，学术界虽有争论，但对违法建造的农村私有房屋买卖合同应判定无效已成共识。具体到本案，小产权房使用的土地属于集体土地，建房未经有关部门批准，属于违法建筑，涉案房屋买卖合同应属于无效 合同。

二是对双方当事人主观过错的判定。在签订合同过程中的缔约过失问题，购买方王某在明知所购房屋属于集体土建筑的小产权房时，仍与出让方郑某签订合同，可认定其自身存在一定的过失。此外，本案的合同被认定无效的主要原因是郑某所建筑的房屋没有经过审批，属于违章建筑，故郑某也存在一定的过失。对于装修行为的过错认定，王某的装修行为是基于此前签订的房屋买卖合同，并且是已经交付的10万元预付款的情况而作出的。对于王某来说，装修的是“自己”的房子，对于作为出售方的郑某而言，原告的装修的是其“已经出售给王某”的房子，自己无权干涉。故对于装修行为应认定善意添附。

综上，房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，双方应相互返还基于此合同所取得的财产。关于房屋装修问题，因王某的装修具有相应的使用价值且大部分已与房屋形成添附，如若恢复原状必将造成损失进一步扩大，故被告郑某应折价赔偿原告王某的装修费用。

【判决结果】

人民法院经审理后作出判决，判决被告郑某返还原告王某购房款 10万元，并赔偿原告王某装修款1.8万元；原告王某将房屋一套返还被告郑某。