在司法实践中大量存在通过签订买卖合同，为借贷合同提供担保的情形。发生纠纷后，一方主张双方为买卖合同关系，要求对方交付买卖标的物，另一方则主张双方为民间借贷法律关系，只有返还借款的义务。法律关系不同，各方当事人的权利义务当然不同。

【案例介绍】

2014年，被告杨某向赵某借款100万元，同时杨某以转移曲靖市金湘九俊和昆明市吴井路266号天城林园居的房屋的所有权作担保，与赵某签订两份《房屋转让合同》。当天，赵某将借款100万元扣除5万元利息后转账交付杨某95万元。之后，杨某支付了部分利息。2014年10月，杨某与赵某协商以曲靖市金湘九俊房屋抵销借款95万元。杨某因欠尹某借款20万元，该房屋被尹某限制过户。赵某找尹某协商后出借6万元给杨某偿还尹某，后该房屋过户给赵某。现原告赵某以借款时签订的“房屋转让合同”是房屋买卖合同关系而起诉。

【法院观点】

根据《民法典》第五百九十五条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。”本案中，杨某因向赵某借款而同时与赵某签订房屋买卖合同，签订买卖合同的本意并不是以移转和取得房屋的所有权为目的，而用房屋设定担保才是双方的真实意思表示，房屋买卖合同只是民间借贷担保的表现形式，而基础的法律关系是民间借贷的法律关系，故本案应该是民间借贷法律关系。

律师解析

双方当事人签订房屋买卖合同的真实目的，是用房屋为借款提供担保。房屋买卖合同为通谋的虚伪意思表示，让与担保即为隐藏的民事法律行为。《民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”依照前述规定，房屋买卖合同因意思表示不真实，属于以虚假意思表示实施的民事法律行为而无效；让与担保是隐藏的民事法律行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗时即为有效。

实务中，名为买卖实为民间借贷的情况较为复杂，法律关系性质的界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应当由当事人的真实意思和合同的性质内容来决定，也就是从双方当事人的权利义务进行判断，如果交易的目的是获得借款，而非出卖商品房，双方真实意思表示是以商品房买卖合同担保借款合同的履行，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。同时，双方履行合同、实现债权债务的方式应当符合法律规定。