2020年2月16日，恒大集团有限公司发布文件《关于全国各楼盘销售特大优惠的通知》，为适应新时期市场变化，恒大集团全面实施网上销售重大活动，2月18日起给予全国各楼盘销售特大优惠。恒大集团此举在房产界引起了轰动，社会上对“恒大全国楼盘特大优惠”议论纷纷。

上述文件属于恒大的内部文件，购房人如果想要购房，需要和恒大楼盘项目公司签署《商品房网上认购书》（以下简称“认购书”），该认购书约定了双方的权利义务，对合同双方具有法律上的约束力。本文并不关注恒大全国楼盘特大优惠的价格，而是站在购房人的角度和立场，对恒大优惠售房活动给予法律上的分析。

认购书属于什么性质？

认购书属于典型的商品房预约合同。商品房预约合同，是指房地产开发企业与购房者达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议，其至少应当具备两项明确的内容，即标的物房屋的基本情况（包括坐落位置、层次、大致面积等）以及将来依预约签订本约的意思表示。认购书第一条约定了商品房（房屋）的情况，第三条约定了自本认购书签署之日至2020年5月10日期间（将来），购房人或其推荐的客户签订《商品房买卖合同》（本约）的情况，而且认购书并没有商品房买卖合同的主要内容，所以认购书属于典型的商品房预约合同。这就意味着双方任何一方可以解除认购书，而无权强制要求对方继续履行合同。

如果解除认购书，定金如何处理？

按照《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”可知，如果解除认购书，违约方是要承担定金损失的。但是，认购书第三条（二）4约定：“该商品房在2020年5月10日前未被成功销售的，自次日起，甲方于5个工作日内返还乙方所缴的认购定金人民币5000元。”未成功销售的，应该包括购房人不购买房屋（解除认购书）而导致的未成功销售情形，这也是认购书属于格式合同“应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的正确理解，所以，如果是购房人解除认购书，定金5000元应当返还。

如果是出售人（恒大楼盘项目公司）解除认购书，依据认购书第三条（二）3的约定：“乙方及乙方推荐的购房人在缴纳首期款及签署《商品房买卖合同》前，如有第三方要购买该商品房，甲方有权将该商品房销售给第三方，甲方应通知乙方，并在通知后5个工作日内返还乙方所缴的认购定金人民币5000元，同时给予补偿金人民币5000元。”可知，出售人是要承担定金损失的，这和上述法律规定是一致的。但依据上述约定，出售人是有权利将认购书约定的房屋出售给第三人的，如果购房人在确定购买房屋的情况下，应尽快签订《商品房买卖合同》来确保购房权利。

最后，需要提醒购房人，恒大全国楼盘特大优惠只是为了刺激房产消费市场的销售策略，购房人一定要根据自己的需求情况，在认清房价市场、开发商售楼政策和认购书上的内容后理性购房。