法律小常识之定金、订金

当今社会经济发展迅速，人们在日常生活中接触到大量词汇，例如单纯的买房子交“定金”，很多合同当事人因不知该“定金”的含义和作用，遗憾以一字之差，从而错过了维护自身合法权益的机会。

张某因居住的房屋比较老旧，便同家人商量准备更换居住条件，在询问多家房产中介机构并经多方考察和实地调研小区环境、周边配套设施后，张某选中了“清雅小区”刘某所有的3号楼2单元201的房子。该房屋为三室两厅，卧室都在阳面，张某甚是满意。于是张某和刘某立即起草《房屋买卖合同》，双方在合同中约定，房屋总价150万元，买方应在合同签订当日向卖方支付订金5万元；在合同签订后15日内，买方向卖方支付房屋总价的60%，剩余的房款在卖方过户后支付。然而张某在支付5万元后，刘某却反悔，房子不卖了，张某急坏了，不知该如何是好。于是找到了律师咨询。律师看完合同，给张某详细地解答了问题，张某恍然大悟，一个“订”与“定”字，原来差距如此之大。

所谓定金，就是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。《担保法》规定：“当事人可以约定一方向对方预付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或着收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”《担保法解释》规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”

订金在法律上没有作出明确的规定，但是在日常生活中却被广泛运用，通常人们习惯于把订金认定为预付款。定金与其最本质的区别在于：定金具备债的担保性质，收受定金的一方违约，需双倍返还。而订金不是债的担保，如若收受订金的一方违约，则只需返还所收受的订金即可。

由此可见，上述案例中因张某和刘某双方在合同中约定订金是5万元，那么，刘某违约，刘某只需向张某返还5万元即可。“订金”和“定金”一字之差，悔恨晚矣。

作者：刘芳，河北金龙律师事务所律师，业务领域：合同纠纷、婚姻家庭纠纷、公司法律事务。