最近办理了一起涉及“小产权房”的继承纠纷强执案，我代理本案的被执行人（一审被告）小张。2018年5月8日，石家庄某区人民法院判决：张某（小张父亲）名下位于某区XX小区3-2-402房产归小张所有，小张给付常某房屋折价款112万元。一审后双方均未上诉。2018年7月14日在判决生效后，常某向区人民法院提起强制执行申请。区法院执行局给小张送达了《执行通知书》、《限制高消费令》、《纳入失信被执行人名单告知书》、《报告财产令》等一系列执行文书。2018年7月20日，本案经和解结案，小张一次性给付常某房屋折价款105万元，最终执行完毕。虽然涉案“小产权房”未经历被强执处理，但“小产权房”能否被强制执行及如何被强制引发了我的思考。

一、“小产权房”是什么?

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。百度百科的定义是：“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求，“小产权房”不能像“商品房”那样在市场上自由交易流转，只能在村集体成员之间流转。因此，这就给人民法院的强制执行造成了一个难题。

二、“小产权房”能否被强制执行？

根据《物权法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》(法[2012]151号)第二条“对不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”之规定，“小产权房”虽无国家颁发的不动产权证，但因其属于被执行人的合法财产，故司法实务中仍可以被强制执行。

三、“小产权房”的实务处理方式，选择拍卖还是以物抵款？

“小产权房”属于被执行财产，拍卖清偿还是以物抵款的方式进行处理。最高人民法院也没有统一明确的司法解释来指导，各地方法院做法不一，但主要有以下两种常用的处理方式。

1、法院采取拍卖的方式，买受人虽然可以持裁判文书、《拍卖成交确认书》等法律文书申请“转正”，但因无法过户登记、非集体成员间流转等一系列问题，从而导致无法彻底解决强执问题，损害买受人的合法利益。

2、采取以物抵债的方式，但需要执行双方协商达成一致，达成和解协议，才能最终促成交易，但不利于变现。

综上，尽管“小产权房”可以申请强执，但因其涉及法律法规相对滞后、政策性相对较强等各种因素，在实际办理中就要考虑到避免因法院法律文书的介入使“小产权房”合法化。以上两种处理方式虽也存在缺陷，但从执行角度看，“小产权房”属于有价值的可供执行财产。因此，建议法院采取灵活多样的处理方式，真正实现“小产权房”的执行价值和执行意义。

附：

最高人民法院

关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知

法〔2012〕151号

各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

现将住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》(建法函〔2012〕102号)转发你们，请参照执行，并在执行中注意如下问题：

一、各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力：既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。

二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的。执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

三、执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构：理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。

特此通知。

附件：《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（建法函[2012]102号）

                   最高人民法院

                                  二0一二年六月十五日

 

附：

《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》

建法函[2012]102号

浙江省住房和城乡建设厅：

《关于无证房产可否依据协助执行文书直接办理产权登记的请示》(浙建房[2011]72号)收悉。经商最高人民法院，函复如下：

一、对已办理初始登记的房屋，房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书的要求予以办理。

二、对未办理初始登记的房屋，在完善相关手续后具备初始登记条件的，房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书予以登记;不具备初始登记条件的，房屋登记机构应当向人民法院书面说明情况，在人民法院按照法律和有关规定作出处理前，房屋登记机构暂停办理登记。

三、房屋登记机构依据人民法院协助执行通知书予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院生效的法律文书予以登记的事实。

 

中华人民共和国住房和城乡建设部

                             二0一二年五月三十日