一、基本案情

某日，借款人A（未婚）为了购买某处商品房，向银行申请个人住房购置贷款28万元，并与银行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定借款人A贷款用途是购买房屋，担保方式是将该购买的房屋抵押给银行，抵押担保的范围及于本金、利息、复利、罚息、违约金、补偿金及借款人所应当支付的其他费用。随后，当事人办理了房屋抵押登记，银行按时发放了贷款。

2017年7月，借款人A未按时偿还贷款，发生违约情况，银行催收人员立即通过电话催收、上门催收等方式督促其还款。在催收过程中发现，借款人A未经银行（即：抵押权人）同意，与第三人B签订了房屋买卖合同，将该抵押房产卖给了第三人B，并且该房屋现在由第三人B居住。

二、案件分析与建议

（一）借款人A与第三人B间的房屋买卖合同有效

首先，依据我国《物权法》第15条的规定，当事人之间订立的关于不动产物权的设立、变更、转让、消灭的合同，除法律另有规定或合同另有约定的以外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。故借款人A与第三人B之间订立的房屋买卖合同有效。

其次，该房屋买卖合同并不发生物权效力，即该房屋的所有权人仍为借款人A，银行对该房屋仍享有抵押权。原因有二：一是依据我国《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭的，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故该房屋的所有权并没有发生转移。二是借款人A所有的房屋已在不动产管理部门办理了抵押登记，银行作为抵押权人，对房屋依法享有抵押权。

（二）维护银行贷款安全的举措

第一，协商解决，要求借款人A、第三人B就购房款优先偿还银行贷款，待贷款偿还完毕后，银行协助其办理房屋解押手续，促使第三人顺利办理房屋过户手续。第二，依据我国《物权法》第191条第2款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押财产。银行可据此向人民法院提起诉讼，请求撤销借款人与第三人之间的房屋买卖合同，一经法院撤销，该房屋买卖合同自始无效。同时，因为借款人发生违约行为，银行可以同时宣布借款合同立即到期，要求借款人立即偿还剩余全部借款本息，并可以通过实现抵押权来保障银行的贷款安全，维护其合法权益。

（三）相关建议

一是银行业务部门在发放贷款时，必须严格落实放款的前提条件，尤其要保证担保财产真实、合法、有效，这是保障银行信贷资产安全的最后一道保障。二是继续加强银行信贷监督部门的管理职能，通过贷后作业监督、现场与非现场检查等方式，及时发现潜在的风险点并要求相关部门采取风险防范措施，保障信贷资产质量。