一、开发商和物业公司是委托法律关系。

    商品房竣工前，开发商一般是先期委托物业公司或自行组建物业公司介入新建物业的管理工作，有时还自己充当物业管理的角色。不论开发商是委托管理还是自行管理新建物业，都是为房屋所有权人提供服务的。

    开发商先期委托物业公司或自行管理物业的行为都是一种临时的安排，因为在新建物业初期，新的房屋所有权人（业主）尚无能力选择物业公司。开发商只是临时代理已经取得产权证的业主委托物业公司进行管理，随着物业公司的介入，开发商对新建物业的作用逐渐退居二线。开发商与物业公司签订的临时委托管理合同，合同期限一年较为合适，因为业主委员会成立后，有可能重新选聘物业公司。

    二、开发商和买受人（业主）之间是商品房买卖合同法律关系。

    商品房买卖合同是买受人通过全款或贷款购买开发商所开发的在建或已建商品房，并取得商品房所有权的合同。

    1.《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。从该规定的内容不难看出，房屋买受人是申办房产证的法定义务人，开发商负有协助义务。

    2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号) 第十八条进一步规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本条将办理房屋权属证书作为商品房买卖合同开发商的附随义务加以规定，更有利于保护买受人的合法权益。

    3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号) 第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本条规定的是由于开发商的原因，使买受人无法办理房屋权属证明的情形下，买受人可以行使商品房买卖合同解除权并有权要求赔偿损失。

    三、物业公司和业主是服务合同法律关系

    物业公司是一种信托代理机构，属中介组织。物业公司是依据委托管理合同在新建物业中履行管理职责的服务型企业。一般情况下，委托管理合同首先是由开发商代表广大业主与物业公司签订。等召开业主大会，成立业主委员会后，再由业主委员会代表全体业主正式与物业公司续签委托管理合同。

    有的开发商并未选聘物业公司，而是自己承担管理者责任。如果是开发商自己充当管理者，也需要经过房管局批准，并取得《物业服务企业资质证书》。即使是开发商作为管理者，同样需要与业主委员会签订委托管理合同。